Les médias politiques évoquent depuis plusieurs semaines une crise d’abordabilité aux États-Unis, alors que l’élection de mi-mandat approche. Le prix de l’essence dépasse les 4 $ le gallon, l’inflation récente s’établit à 3,7 % et, pour la première fois depuis trois ans, les revenus réels reculent face aux dépenses quotidiennes. Un sondage récent montre que six électeurs sur dix placent le coût de la vie en tête de leurs préoccupations économiques, et 55 % estiment que l’inflation n’est pas du tout maîtrisée.
Evolution des salaires et de l’inflation depuis 1999
Les données du Bureau of Labor Statistics indiquent une hausse du revenu médian moyen de 37 % depuis 2019, de 69 % depuis 2009 et de 130 % depuis 1999. En parallèle, l’indice des prix à la consommation (CPI) n’a progressé que de 30 % depuis 2019, 55 % depuis 2009 et 100 % depuis 1999. Ainsi, à l’échelle agrégée, les salaires ont légèrement dépassé l’inflation. Cependant, le croissance réelle des salaires reste modeste : seulement 15 % sur les 27 dernières années, soit environ 0,5 % par an, ce qui laisse peu de marge aux ménages pour augmenter leur pouvoir d’achat.
Dépenses qui dépassent largement les revenus
Lorsque l’on décortique le panier de dépenses, certaines catégories surgissent comme des véritables goulets d’étranglement. Le secteur énergie a vu ses coûts grimper de 45 % depuis 2019, contre une hausse salariale de 37 %. Depuis 1999, l’énergie a bondi de 205 % tandis que les salaires n’ont progressé que de 130 %. Le marché immobilier amplifie encore la situation : les versements hypothécaires ont crû de 116 % depuis 2019, alors que les revenus n’ont augmenté que de 37 %. Les frais de crèche et les frais de scolarité ont presque doublé (200 % depuis 1999), dépassant largement la progression salariale.
Comportements de consommation et érosion de l’épargne
Paradoxalement, le taux d’épargne des ménages a chuté de façon spectaculaire. Dans les années 1960, les Américains épargnaient en moyenne 12 % de leurs revenus ; entre 2010 et 2019, ce taux est tombé à 7,5 % et, aujourd’hui, il frôle les 3 %. Ce recul s’explique en partie par la hausse du nombre de services à abonnement (logiciels, télévision, même certains appareils ménagers) qui créent des dépenses récurrentes non capturées par le CPI. De plus, le nombre d’articles nécessaires à la vie quotidienne a augmenté : alors qu’en 1999 on pouvait se contenter de cent biens de consommation, aujourd’hui le même ménage doit acquérir environ 120 articles, gonflant le budget sans que chaque prix individuel n’augmente fortement.
Impact sur les investisseurs immobiliers
Pour les acteurs du marché locatif, la perte de pouvoir d’achat et le taux d’épargne bas signifient une capacité moindre à honorer les loyers. Les propriétaires doivent donc anticiper une hausse des retards ou des impayés et envisager de maintenir des réserves de liquidités plus importantes. Les dépenses opérationnelles, notamment les factures d’énergie et les coûts de réparation (souvent liés à des matériaux et à du diesel en hausse), devraient également être intégrées aux prévisions de rentabilité. En revanche, la demande pour des logements abordables, les colocations, les ADU (unités d’habitation accessoires) ou les configurations intergénérationnelles pourrait connaître un rebond, offrant aux investisseurs une piste pour compenser la pression sur les loyers traditionnels.
Le tableau n’est pas celui d’une inflation galopante qui détruirait automatiquement le pouvoir d’achat ; les salaires ont dépassé l’indice des prix global. Mais la mauvaise synchronisation entre les augmentations salariales et les coûts explosifs de l’énergie, du logement, de l’éducation et des services à abonnement crée un sentiment de crise d’abordabilité très réel, surtout chez les ménages jeunes et les familles. La clé réside dans la composition du budget personnel : plus le poids d’une catégorie qui grimpe rapidement, plus la pression ressentie sera forte.
