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Dans le domaine de l’investissement immobilier, il est souvent conseillé de « courir les chiffres ». Cependant, sans une compréhension claire du type d’opportunité que vous recherchez, cette démarche peut rapidement devenir déroutante, semblable à lancer des fléchettes les yeux bandés. C’est ici qu’intervient la notion de « buy box ». Ce concept représente vos critères d’investissement personnels, un ensemble de règles qui vous permet de filtrer rapidement les opportunités, de concentrer votre recherche et de ne pas perdre de temps sur des biens qui ne correspondent pas à vos objectifs.
Que vous achetiez votre première propriété locative ou que vous cherchiez à développer un portefeuille, une buy box bien définie peut vous éviter la paralysie analytique et vous fournir la confiance nécessaire pour agir.
Définir vos objectifs d’investissement
Avant de vous lancer dans la sélection de codes postaux ou le calcul des rendements sur investissement, il est essentiel de prendre du recul et de réfléchir à vos motivations : pourquoi investissez-vous dans l’immobilier ? La réponse peut sembler évidente—« pour accumuler de la richesse »—mais il est crucial de préciser le type de richesse que vous visez et le calendrier qui l’accompagne.
Êtes-vous à la recherche d’un flux de trésorerie mensuel pour quitter votre emploi ? Espérez-vous une appréciation à long terme et une croissance de l’équité ? Souhaitez-vous bâtir un portefeuille à léguer à vos enfants ? Votre « pourquoi » déterminera si vous devez vous concentrer sur des locations clé en main, des rénovations à valeur ajoutée, ou des investissements à long terme.
Construire votre boîte d’achat
Une fois que vous avez clarifié votre « pourquoi », il est temps de vous pencher sur votre niveau d’implication. Souhaitez-vous être actif—négocier des offres, gérer des entrepreneurs et exploiter des biens ? Ou préférez-vous une approche plus passive où d’autres s’occupent de la gestion ? Si vous optez pour la passivité, des plateformes comme Realbricks peuvent vous intéresser. Elles offrent aux investisseurs l’accès à des biens immobiliers à long terme qui ont déjà été validés, souscrits et gérés, vous permettant ainsi de profiter des avantages de la propriété sans les contraintes opérationnelles.
Lorsque vos objectifs et votre stratégie sont clairs, il est temps d’entrer dans les détails pratiques. Votre buy box doit inclure les caractéristiques spécifiques des propriétés et les métriques de transaction qui s’alignent avec votre plan, mais aussi vous aider à rejeter tout ce qui ne répond pas à vos critères.
Il est crucial de définir le type de propriété qui vous intéresse : maisons unifamiliales, petits immeubles à plusieurs unités (deux à quatre unités), grands immeubles, ou autres. Cette précision vous aidera à rester concentré et à éviter les distractions inutiles. Quelle est votre limite de financement ou votre niveau de confort financier ? Certains investisseurs commencent par un duplex pour se familiariser avec le marché, tandis que d’autres choisissent d’entrer directement dans des projets plus conséquents, pour lesquels un capital important est nécessaire. Il est essentiel de considérer les coûts de rénovation, les frais de détention et les dépenses en capital lorsque vous établissez vos critères.
Les indicateurs financiers essentiels
Une fois que vous avez établi vos critères de base, il est temps d’intégrer des métriques financières cruciales qui guideront vos décisions. Votre retour sur investissement annuel doit être une priorité. La plupart des investisseurs définissent un seuil minimum—souvent autour de 8 % ou 10 %—pour filtrer rapidement les opportunités qui ne répondent pas à leurs attentes. Cette mesure doit être adaptée à votre tolérance au risque et à vos priorités, qu’il s’agisse de flux de trésorerie ou de croissance.
Il est également essentiel de déterminer le profit que vous souhaitez réaliser par unité après déduction des dépenses et des réserves. Ce chiffre vous aidera à évaluer si le ratio loyer-dépenses d’une propriété est intéressant. De plus, il est nécessaire de définir l’étendue des rénovations que vous êtes prêt à entreprendre, ainsi qu’un budget pour celles-ci. Des réparations majeures, comme le toit ou la plomberie, doivent également être prises en compte dans vos projections financières.
En fin de compte, bien que la construction d’une buy box puisse sembler un processus long et complexe, elle représente l’un des meilleurs investissements de temps que vous puissiez faire en tant qu’investisseur. Elle vous aide à rester concentré, à dire non aux distractions, et à reconnaître les bonnes affaires lorsqu’elles se présentent. Cependant, si vous souhaitez éviter la complexité de l’analyse de marché, des plateformes comme Realbricks offrent une solution rapide pour démarrer dans l’investissement immobilier sans avoir à bâtir votre propre boîte d’achat.
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