Investir dans l’immobilier passif peut générer des rendements compris entre 12 % et 20 %. Cependant, les risques associés peuvent varier considérablement. Pour les investisseurs, le défi consiste à distinguer les opportunités à haut risque de celles plus stables. Comprendre la nature multifacette des investissements est essentiel ; cela va au-delà d’une simple évaluation des risques et inclut des éléments tels que la taille de l’investissement initial, l’engagement temporel, les implications fiscales et l’accès pour les investisseurs non accrédités.
Index du contenu:
Identifier les risques dans les investissements immobiliers passifs
Dans l’exploration des opportunités immobilières passives, il est essentiel de reconnaître que les transactions échouent souvent pour deux raisons principales : l’opérateur fait face à des contraintes financières ou à des limitations de temps. La période de 2022 à 2025 a posé des défis, en particulier pour ceux souhaitant vendre ou refinancer des propriétés. L’augmentation des taux d’intérêt a entraîné une hausse des taux de capitalisation, ce qui a conduit à une diminution des valorisations immobilières.
Les opérateurs qui s’étaient appuyés sur des prêts relais à court terme durant cette période tumultueuse peuvent se retrouver dans des situations précaires. Vendre pourrait entraîner des pertes substantielles, tandis que le refinancement pourrait nécessiter des investissements considérables, étant donné que les valeurs immobilières ont généralement diminué de 25 % à 30 % durant ce laps de temps.
Comprendre les types de prêts et leurs implications
Il est essentiel de souligner que les prêts commerciaux à taux variable ne sont pas nécessairement problématiques. Cependant, les opérateurs doivent mettre en place des mesures de protection contre la hausse des taux d’intérêt. Cela peut inclure des outils comme un plafonnement des taux ou un swap de taux pour atténuer le risque de paiements en forte augmentation. Il est crucial que les prévisions financières de l’opérateur tiennent compte des taux d’intérêt les plus élevés possibles, afin que les obligations mensuelles potentielles restent gérables.
Stratégies de diversification dans les portefeuilles d’investissement
Au sein de notre groupe de co-investissement, nous plaçons la diversification au cœur de notre stratégie. Nous ne nous limitons pas uniquement aux unités multifamiliales, mais nous explorons également d’autres classes d’actifs telles que le secteur industriel, le commerce de détail, les parcs de maisons mobiles et la dette sécurisée. Chaque mois, nous examinons les opportunités d’investissement, en nous associant à des opérateurs qui possèdent une expertise approfondie dans leur domaine spécifique.
Par exemple, nous privilégions la collaboration avec un opérateur expérimenté ayant réussi plusieurs transactions de vente-bail industriel, plutôt qu’avec un opérateur multifamilial qui tenterait pour la première fois une incursion dans le secteur industriel. Ce principe s’applique également aux marchés géographiques. Nous recherchons des opérateurs qui connaissent intimement un marché particulier et qui ont constitué une équipe locale fiable.
Évaluation de l’expérience des opérateurs et de la connaissance du marché
Lors de l’évaluation d’une transaction, une question cruciale se pose : « Combien de propriétés l’opérateur gère-t-il actuellement dans ce sous-marché, en utilisant la même équipe locale désignée pour la nouvelle propriété ? » Alors que certains opérateurs mettent en avant leur intégration verticale avec des équipes de gestion et de construction internes, mon attention se porte principalement sur leur expérience avec cette équipe spécifique.
Il est moins rassurant d’entendre un opérateur exprimer son enthousiasme pour un nouveau marché et son équipe de gestion. Je préfère plutôt entendre : « Nous avons dix propriétés situées dans un rayon de trois miles, toutes gérées par la même équipe. » Ce niveau de familiarité se traduit souvent par une efficacité opérationnelle accrue et une performance supérieure.
Drapeaux rouges et signes d’investissements à risque réduit
Bien que de nombreux opérateurs affirment adopter une approche conservatrice en matière d’évaluation, cette assertion n’est pas toujours vérifiée. Pour identifier les véritables engagements, plusieurs indicateurs clés doivent être examinés. Par exemple, il convient d’être prudent face aux opérateurs qui projettent des augmentations de loyers dépassant 3% par an ou qui anticipent uniquement de modestes hausses des coûts d’assurance et de main-d’œuvre.
Il est également recommandé de ne pas s’engager avec des opérateurs qui estiment des taux de capitalisation à la sortie inférieurs aux taux de marché actuels pour leur classe d’actifs. En effet, les rendements d’investissement devraient idéalement se fonder sur des conditions de marché conservatrices, voire pessimistes, plutôt que sur des scénarios trop optimistes.
Apprendre de l’expérience et des cycles de marché
Au début de ma carrière, j’ai investi dans des juridictions favorables aux locataires. J’ai ainsi compris, de manière difficile, les défis liés à l’expulsion de locataires non payants, un processus qui peut s’étendre sur plusieurs mois. Bien que ces marchés puissent présenter des risques pour les investissements résidentiels, ils peuvent néanmoins offrir des résultats favorables dans les secteurs non résidentiels. Notre investissement réussi dans un boutique hôtel en Californie en est un bon exemple. L’essentiel réside dans la collaboration avec des opérateurs qui possèdent une vaste expérience en gestion immobilière locale, leur permettant de naviguer efficacement à travers les réglementations spécifiques.
Il est essentiel de s’entourer d’opérateurs disposant d’une connaissance approfondie de leurs marchés locaux et des classes d’actifs. Par exemple, notre club de co-investissement a établi un partenariat avec un sponsor spécialisé dans les propriétés multifamiliales de valeur ajoutée de classe B à Cleveland, axé sur des biens servant des travailleurs essentiels. Leur expertise locale, associée à une approche de gestion cohérente, s’est révélée efficace au fil de nombreux projets similaires.
En définitive, réussir dans l’investissement immobilier passif nécessite une compréhension des risques et une diversification stratégique des investissements. En plaçant des montants modestes dans plusieurs projets, je parviens à réduire les risques liés à des investissements individuels, ce qui permet d’obtenir un profil de rendement plus équilibré au fil du temps. Prendre des décisions éclairées tout en restant conscient des fluctuations du marché est crucial pour atteindre un succès à long terme.