Les taux hypothécaires ont franchi le cap des 7 % et 8 % – un niveau que l’on ne voyait pas depuis plusieurs années. Pour un investisseur locatif, chaque point supplémentaire alourdit le paiement mensuel et peut transformer un projet rentable en un fardeau financier. Dave Meyer, directeur des investissements chez BiggerPockets et investisseur depuis 16 ans, explique que refuser ces taux n’est pas une option : il existe plusieurs mécanismes pour les réduire dès la signature du prêt.
Pourquoi viser un taux inférieur à 6 % ?
Un cash-flow positif dépend avant tout de la différence entre les revenus locatifs et les charges, parmi lesquelles le remboursement du prêt est souvent le poste le plus lourd. Passer d’un taux de 7,5 % à 5,5 % peut réduire la mensualité de plusieurs centaines d’euros, augmentant ainsi le rendement sur capitaux propres. Dans un marché où les vendeurs détiennent le pouvoir, les acheteurs peuvent exploiter cette dynamique pour obtenir de meilleures conditions de financement.
Six leviers pour baisser votre taux
1. Concessions du vendeur
Demander au vendeur de financer une partie du rachat de points (ou buy-down) est une technique courante. En pratique, le vendeur peut offrir jusqu’à 2 % du prix de vente en concessions sur un prêt conventionnel. Sur un bien de 400 000 €, cela représente 8 000 €, soit environ 0,5 % de réduction du taux permanent (un point de réduction équivaut à 0,25 % du taux). Ainsi, un taux de 7,5 % pourrait être ramené à 7 % sans modifier le prix d’achat.
2. Concessions du constructeur
Lors d’un achat en VEFA, les constructeurs sont souvent prêts à proposer des incitations pour écouler leurs stocks. Plus de 65 % des promoteurs offrent actuellement des *credits* de clôture ou des améliorations de finition qui peuvent être convertis en rachat de points. Contrairement aux ventes résidentielles classiques, ces concessions ne sont pas limitées à 2 % du prix, ce qui permet de financer plusieurs points et d’abaisser un taux de 7,5 % à 6,5 % voire 6 %.
3. Rachat de points permanent vs temporaire
Le rachat de points consiste à payer des frais d’« originations » pour réduire le taux effectif. Un point coûte généralement 1 % du montant emprunté et diminue le taux de 0,25 %. Un rachat permanent verrouille cette réduction pendant toute la durée du prêt, tandis qu’un rabuy temporaire (ex. 3-2-1) offre une remise progressive sur les trois premières années – idéal pour les investisseurs prévoyant de refinancer rapidement.
4. Prêt de portefeuille plutôt que conventionnel
Les prêts de portefeuille, souvent proposés par les caisses locales ou les prêteurs privés, ne sont pas soumis aux mêmes plafonds de concession que les prêts standards achetés par Fannie Mae ou Freddie Mac. Ils permettent donc d’accepter des concessions supérieures à 2 % et de financer davantage de points, obtenant ainsi des taux de l’ordre de 6,5 % sur des prêts à 30 ans.
5. Apport important et hausse du plafond de concession
Pour les acquéreurs qui occupent le bien (owner-occupier) et qui déposent au moins 25 % d’apport, le plafond de concession passe de 2 % à 9 %. Sur un bien de 400 000 €, cela autorise jusqu’à 36 000 € de financement du rachat de points, soit une réduction de près de 1,25 % du taux – un passage possible de 7,5 % à 5,25 %.
6. Négocier les frais de clôture et les assurances
Enfin, il est souvent possible de réduire ou d’annuler les frais de dossier, les assurances de titre et les frais de notaire en les faisant payer par le vendeur ou le constructeur. Cette marge de manœuvre libère du capital qui peut être réinjecté dans le rachat de points, améliorant encore le taux final.
En appliquant une ou plusieurs de ces stratégies, les investisseurs peuvent transformer un financement à 7,5 % en un financement entre 4,5 % (rachat temporaire) et 6,5 % (rachat permanent), augmentant ainsi la rentabilité de leurs projets locatifs.
