Alors que les indicateurs d’appréciation immobilière se sont calmés, de nombreux investisseurs se demandent s’il reste encore de la marge de manœuvre pour le flipping. Lors du BPCon à Orlando, James Dainard, actif depuis vingt ans dans la rénovation à Seattle, a expliqué que la clé réside dans une discipline stricte de l’analyse financière et dans la diversification des sorties possibles.
Le marché plat: quels signaux lire aujourd’hui?
Depuis la période 2012-, le secteur a connu une phase de stabilité comparable à celle qui a suivi la crise de 2008. Aujourd’hui, les transactions se font à des prix proches du coût d’acquisition, et la plupart des marges proviennent de la capacité à contrôler les dépenses. Dainard cite un exemple récent: un bien affiché à 1,5 million de dollars a été vendu avec une remise de 150 000 $ (soit 10 %) sans que l’acheteur ne rechigne. Cette situation montre que les vendeurs sont prêts à céder rapidement, mais que le défi majeur passe désormais à la sortie du portefeuille existant.
Sous-crire avec une marge de sécurité renforcée
Face à un environnement plus risqué, Dainard ne baisse plus ses exigences de rentabilité. Il vise aujourd’hui un retour sur investissement d’environ 45 %, contre 35 % il y a quatre ans, afin de couvrir d’éventuels délais de vente ou des réductions de prix.
Il conseille d’ajouter systématiquement une contingence de 10 % aux coûts de rénovation et de majorer le délai de détention prévu de deux à trois mois. Ainsi, un projet estimé à 100 000 $ de travaux devient 110 000 $, et un horizon de six mois passe à huit mois. Cette approche crée un coussin de marge qui protège contre les imprévus et assure que, même dans le pire scénario, l’investisseur ne fait pas perte.
Gestion des actifs multiples et ADU
Un autre levier présenté par Dainard est l’achat de biens offrant plusieurs options de sortie. Les maisons pouvant être converties en ADU (unité d’habitation accessoire détachée) permettent de transformer un simple flip en une source de revenu locatif ou en un double actif vendable. Il explique que, dans le marché actuel, les propriétés sous 400 000 $ offrent le meilleur compromis entre la capacité à refinancer avec un prêt DSCR (Debt Service Coverage Ratio) et la flexibilité de garder le bien en location sans subir de lourdes charges.
Choisir le bon quartier grâce aux taux d’absorption
Plutôt que de se focaliser sur la ville entière, Dainard incite à analyser les taux d’absorption par code postal. Par exemple, à Bellevue (Washington), les maisons entre 1,5 et 1,8 million $ affichent un taux de transaction très bas (un seul bien sur dix en cours), tandis que la fourchette 1,0-1,3 million $ montre sept ventes sur dix. Cette donnée indique où la demande est la plus forte et où les investisseurs peuvent espérer une rotation plus rapide.
Il souligne que la tendance se retrouve également dans d’autres marchés: les segments « ultra-luxueux » comme Newport Beach restent actifs grâce à des acheteurs moins sensibles aux taux, alors que le segment moyen (1,5-2,5 million $) est ralenti. Ainsi, cibler les zones à forte absorption permet de réduire le temps de détention et d’optimiser les rendements.
Conseils pratiques pour les investisseurs novices
Pour ceux qui débutent, Dainard recommande de se concentrer sur des biens « à sorties multiples » et d’éviter les projets trop chers qui exigent un financement lourd. Il suggère d’identifier des parcelles avec un accès de rue à rue ou une allée séparée, conditions favorisant la création d’un ADU sans devoir passer par une longue procédure de subdivision. En outre, il préconise d’utiliser des prêts DSER (Detached Single-Family Residential) afin de profiter de taux plus avantageux et de simplifier la re-financement.
Enfin, il rappelle l’importance d’un pre-inspection rigoureux: vérifier chaque détail avant de mettre le bien sur le marché évite les retards et les renégociations de dernière minute. En suivant ces principes – marge de sécurité accrue, sélection de zones à haute absorption, et valorisation par ADU – les investisseurs peuvent garder la rentabilité même lorsque l’appréciation cesse de croître.
