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Selon des données récentes, les permis de construction multifamiliaux ont chuté de 23 % aux États-Unis depuis le pic de construction durant la pandémie de COVID-19. Cette tendance, bien que significative, n’est pas uniforme à travers le pays.
En effet, certaines régions continuent d’afficher une dynamique robuste, remettant en question les récits populaires d’un marché saturé et en stagnation. Dans cette analyse, nous allons explorer les chiffres, les causes de ces variations, et les implications pour les locataires et les investisseurs.
Une baisse significative mais nuancée
Dans mon expérience en tant qu’analyste, il est crucial de comprendre les chiffres avant de tirer des conclusions hâtives. D’après une étude de Redfin, les développeurs ont obtenu des permis pour 12,8 unités de logement multifamilial pour chaque 10 000 personnes au cours de l’année écoulée (juillet 2024-juin 2025), marquant une baisse de 23,1 % par rapport à une moyenne de 16,7 permis durant les années 2020-2023. Ce recul peut être attribué à l’augmentation des taux d’intérêt et à un surplus d’appartements non loués, qui ont freiné la construction dans de nombreux marchés.
Il est également important de noter que malgré cette baisse nationale, des États comme le Texas et la Floride continuent de voir une construction record de nouveaux appartements pour répondre à la demande. Les chiffres actuels montrent un léger déclin de 1,1 % par rapport à la moyenne des 13 années précédant la pandémie, indiquant que le développement multifamilial est revenu à des niveaux pré-pandémiques.
Analyse des marchés régionaux
Les chiffres parlent clair : certaines métropoles, comme North Port en Floride, ont délivré 65 permis de construction multifamiliaux pour 10 000 personnes, le plus élevé du pays. Austin, avec 63,6 permis, démontre également un regain d’activité malgré une baisse de loyers largement médiatisée. Ces exemples illustrent comment la dynamique du marché peut varier considérablement d’une région à l’autre.
Les marchés du Sunbelt continuent de croître plus rapidement que d’autres régions, en contraste frappant avec des villes californiennes comme Stockton et San Jose, qui ont connu des baisses dramatiques de permis, respectivement de -100 % et -74,5 %. Cela souligne la lenteur notoire du processus de permis en Californie, qui peut freiner le développement nécessaire pour répondre à la demande croissante.
Les taux d’intérêt et le coût élevé de la vie continuent d’influencer les décisions de construction. À Oklahoma City, par exemple, la demande de permis a explosé de 205 %, motivée par la croissance démographique et l’accessibilité des logements. Ces chiffres montrent que les facteurs d’attractivité régionale, comme le coût du logement et l’évolution des modes de vie, jouent un rôle crucial dans le développement du marché immobilier.
Implications et perspectives d’avenir
Les implications de ces tendances sur le marché locatif sont significatives. En juillet, le loyer médian aux États-Unis a augmenté de 1,7 %, atteignant 1 790 $, le plus haut niveau depuis 2023. Cette hausse des loyers est directement liée à l’équilibre entre l’offre et la demande, et il est probable que cette tendance se poursuive tant que les taux d’intérêt resteront élevés et que l’inventaire d’appartements ne répondra pas à la demande croissante.
Dans mon expérience en tant qu’ancien analyste chez Deutsche Bank, j’ai vu comment les fluctuations du marché peuvent influencer les décisions d’investissement. Actuellement, les investisseurs doivent se concentrer sur les hubs d’emploi, surtout ceux où le travail à distance n’est pas une option viable. Les secteurs tels que les hôpitaux et les logements étudiants continuent d’être en forte demande, offrant ainsi des opportunités d’investissement stables à long terme.
En conclusion, bien que le marché immobilier multifamilial aux États-Unis fasse face à des défis, les disparités régionales et les variations de la demande ouvrent la voie à des opportunités intéressantes. Avec une surveillance attentive des tendances économiques et des politiques de logement, les investisseurs peuvent naviguer avec succès dans ce paysage en constante évolution.
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