Depuis plusieurs années, mon mari et moi sommes fascinés par le monde de l’investissement immobilier. Comme beaucoup d’autres, nous avons été attirés par ses avantages potentiels, tels que les incitations fiscales, les opportunités de revenus passifs et la possibilité de diversifier notre portefeuille d’investissements. Jusqu’à présent, notre expérience se limitait à la possession d’actions dans des sociétés d’investissement immobilier (REIT), lesquelles reflètent souvent le comportement du marché boursier sans offrir les avantages tangibles de la propriété directe. Cependant, 2023 a marqué un tournant décisif pour nous, lorsque nous avons décidé d’acheter un immeuble de bureaux pour accueillir le cabinet de mon mari. Cette décision a éveillé notre intérêt pour l’acquisition d’une propriété résidentielle à des fins locatives pour la première fois.
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété qui répondait à tous nos critères. En juin, nous étions officiellement devenus propriétaires, et je suis ravie de partager les leçons que nous avons apprises tout au long de ce processus et comment nous avons évalué notre nouvelle propriété. Mais d’abord, examinons les différentes façons dont nous avons choisi de ne pas investir dans l’immobilier.
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Éviter le battage des investissements à distance
Une stratégie populaire prônée par les sites d’investissement immobilier, les podcasts et les forums consiste à acheter des propriétés par l’intermédiaire d’un agent, souvent dans des villes éloignées, voire sans jamais les voir. De nombreux titres encouragent l’idée de ne pas rater les marchés à forte rentabilité. J’ai des réserves sur de telles affirmations enthousiastes, qui rappellent souvent le battage médiatique entourant des actions qualifiées de « prochaine grande chose ». Mon scepticisme repose sur trois points essentiels : si un investissement est réellement exceptionnel, les investisseurs expérimentés sont déjà impliqués plutôt que d’en discuter ; l’imprévisibilité des marchés signifie qu’aucun ne peut être entièrement certain ; et je suis convaincue qu’il est crucial de bien comprendre un marché ou une entreprise avant de m’engager financièrement.
La nature de l’immobilier est intrinsèquement locale, et parfois même hyper-locale. Un simple changement de quelques rues peut déterminer si un investissement prospère ou devient un fardeau financier. Dans mon État natal du Vermont, les prix élevés des propriétés rendent la région moins attrayante pour les investisseurs à grande échelle par rapport à des régions comme le Midwest ou le Sud. Cependant, ma connaissance des quartiers, couplée à l’aide d’un avocat local fiable, d’un prêteur et d’un homme à tout faire nommé Kyle, me procure une sécurité que je n’aurais pas en m’aventurant dans des territoires inconnus.
Les pièges de l’investissement passif
L’attrait de l’investissement immobilier passif est un autre domaine rempli de promesses. De nombreux fonds et syndicats annoncent des rendements impressionnants avec un risque et un effort minimes, ciblant des investissements dans divers types de propriétés, allant des immeubles d’appartements aux terrains de caravanes à travers le pays. Je reste méfiante à l’égard de ces options en raison du manque de réglementation entourant les fonds immobiliers privés. Si le sponsor du fonds — c’est-à-dire, la personne responsable de la gestion des investissements — manque d’expertise ou se laisse piéger par des conditions de marché changeantes, les investisseurs peuvent faire face à des appels de fonds supplémentaires ou, pire, à une perte totale de leur investissement.
Au cours de mes recherches sur ces fonds, j’ai constaté que de nombreux sponsors n’avaient que quelques années d’expérience et n’avaient jamais traversé de période de déclin. Cette incertitude, combinée à la diversité géographique des propriétés impliquées, a renforcé mon hésitation.
Les défis des locations à court terme et des marchés coûteux
Les locations à court terme (STR) ont gagné en popularité en raison de leur potentiel de rentabilité, bien que les jours de rendements exorbitants semblent derrière nous alors que le marché devient saturé et régulé. Les STR permettent aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux avec une implication nettement inférieure à celle des locations traditionnelles à long terme, nécessitant seulement 100 heures de participation par an au lieu de 750. Cependant, le revers de la médaille est que la gestion d’un STR s’apparente à diriger une entreprise hôtelière, ce qui n’est pas un objectif que je poursuis. De plus, les emplacements prisés pour les STR se trouvent souvent dans le Sud et l’Ouest, laissant des régions comme le Vermont, avec son ski et son paysage pittoresque, souvent négligées.
Dans les marchés immobiliers à forte valeur, trouver des propriétés générant un revenu locatif substantiel peut s’avérer difficile. De nombreux investisseurs sont confrontés à une décision difficile : soit rechercher des propriétés dans d’autres marchés, soit rester local, en espérant une appréciation à long terme. Personnellement, aucune de ces options ne résonne en moi, car je préfère éviter les drains financiers et reste sceptique quant à une croissance perpétuelle du marché. Bien que j’aie vu les propriétés de ma famille prendre de la valeur, je refuse de compter uniquement sur l’espoir comme stratégie d’investissement. Ainsi, je me concentre exclusivement sur des propriétés qui génèrent des flux de trésorerie dès le premier jour.
Établir nos critères d’investissement
Il est tout à fait possible que votre approche d’investissement diffère de la mienne. Peut-être êtes-vous habile dans la gestion de locations à court terme ailleurs — si c’est le cas, c’est tout à fait louable. Cependant, mon mari et moi avons élaboré nos propres critères, nous conduisant à rechercher des propriétés conformes à nos préférences.
Une distinction importante à noter est que les propriétés de plus de quatre unités sont classées comme commerciales, nécessitant un prêt commercial. Bien que cette stratégie puisse être fructueuse, je souhaitais rester dans un domaine familier pour notre premier investissement. Heureusement, nous avons obtenu un prêt commercial de 20 ans avec des conditions avantageuses de la part de notre prêteur local, Jason, ce qui nous a permis de rester sous le régime commercial.
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété qui répondait à tous nos critères. En juin, nous étions officiellement devenus propriétaires, et je suis ravie de partager les leçons que nous avons apprises tout au long de ce processus et comment nous avons évalué notre nouvelle propriété. Mais d’abord, examinons les différentes façons dont nous avons choisi de ne pas investir dans l’immobilier.0
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété qui répondait à tous nos critères. En juin, nous étions officiellement devenus propriétaires, et je suis ravie de partager les leçons que nous avons apprises tout au long de ce processus et comment nous avons évalué notre nouvelle propriété. Mais d’abord, examinons les différentes façons dont nous avons choisi de ne pas investir dans l’immobilier.1
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété qui répondait à tous nos critères. En juin, nous étions officiellement devenus propriétaires, et je suis ravie de partager les leçons que nous avons apprises tout au long de ce processus et comment nous avons évalué notre nouvelle propriété. Mais d’abord, examinons les différentes façons dont nous avons choisi de ne pas investir dans l’immobilier.2
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété qui répondait à tous nos critères. En juin, nous étions officiellement devenus propriétaires, et je suis ravie de partager les leçons que nous avons apprises tout au long de ce processus et comment nous avons évalué notre nouvelle propriété. Mais d’abord, examinons les différentes façons dont nous avons choisi de ne pas investir dans l’immobilier.3