Depuis un certain temps, mon époux et moi-même nourrissons un intérêt marqué pour les investissements immobiliers. Cette passion trouve son origine dans les avantages typiques associés à l’acquisition de biens : une fiscalité avantageuse, le potentiel de revenus passifs et l’opportunité de diversifier notre portefeuille d’investissements. Bien que nous ayons exploré les SCPI, qui fonctionnent davantage comme des actions que comme des actifs immobiliers traditionnels, ce n’est qu’en 2023 que nous avons décidé de nous lancer dans l’achat d’un bien destiné uniquement à la location.
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété qui répondait à tous nos critères. En juin, la transaction était finalisée, nous devenions officiellement propriétaires-bailleurs. Dans cet article, je vais partager notre approche face à cette aventure immobilière, les critères que nous avons établis, tout en soulignant les types d’investissements que nous avons choisi de ne pas poursuivre.
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Comprendre le paysage de l’investissement immobilier
L’attrait d’acquérir des biens immobiliers par l’intermédiaire d’agents situés dans des villes lointaines, voire de les acheter sans visite physique, suscite un intérêt croissant parmi les investisseurs immobiliers. De nombreux sites et podcasts consacrés à l’investissement immobilier promeuvent cette idée avec des expressions accrocheuses telles que : « Découvrez les prochains marchés rentables à fort potentiel de cash-flow ! » Pourtant, j’aborde de telles affirmations avec un certain scepticisme, semblable à celui que j’éprouverais face à une recommandation boursière prétendant être le prochain grand succès. Mon raisonnement est simple : si un marché est réellement aussi lucratif que annoncé, il est probable que des investisseurs aguerris y soient déjà actifs, plutôt que de se contenter de partager des conseils.
Il est essentiel de comprendre que limmobilier est avant tout un domaine local. Même des différences géographiques mineures peuvent engendrer des variations significatives en matière de rentabilité. Résidant au Vermont, je constate que notre marché immobilier ne suscite généralement pas l’intérêt des grands investisseurs, en raison de prix relativement élevés comparés à ceux du Midwest ou du Sud. Ma connaissance approfondie des quartiers, des entrepreneurs locaux et des prêteurs fiables me confère un avantage indéniable dans ce secteur, un atout que je n’aurais pas en m’aventurant dans des territoires inconnus.
L’attrait des revenus passifs et ses pièges
Le concept de l’investissement immobilier passif est un domaine souvent entouré de promesses. Les fonds d’investissement et les syndications qui se concentrent sur le développement, la revente ou la location de divers types de biens immobiliers sont présentés comme des moyens peu exigeants d’obtenir des rendements substantiels. Cependant, je reste sceptique face à de telles initiatives. L’environnement réglementaire entourant les fonds immobiliers privés est limité. Si le gestionnaire du fonds manque d’expertise ou fait face à une volatilité du marché, les investisseurs peuvent se retrouver dans des situations délicates, incluant des demandes soudaines de capital supplémentaire ou même une perte totale de leur investissement.
Mon exploration de ces fonds a révélé que de nombreux sponsors possèdent une expérience restreinte et aucun historique éprouvé en période de ralentissement économique. De plus, beaucoup opèrent dans des régions qui ne relèvent pas de ma connaissance, ce qui m’incite à la prudence quant à un éventuel investissement.
Évaluation des investissements potentiels
Les locations de courte durée (LCD) ont connu un essor considérable en raison de leur rentabilité. Toutefois, je reste prudent face à cette option. Bien que posséder une LCD puisse offrir des avantages fiscaux avec moins d’investissement en temps par rapport aux locations traditionnelles, je n’ai pas l’intention de gérer une activité hôtelière. Les emplacements privilégiés pour ces locations se situent souvent dans des climats plus chauds, ce qui m’amène à me demander pourquoi davantage de visiteurs ne se dirigent pas vers le Vermont pour ses nombreuses offres récréatives.
Dans les marchés immobiliers à forte valeur, il peut s’avérer difficile de trouver des opportunités locatives générant un flux de trésorerie positif. Les investisseurs font généralement face à deux choix : explorer des marchés à prix plus bas ou rester local, en comptant sur une appréciation pour des gains futurs. Personnellement, la perspective d’un drain de trésorerie ne m’attire guère, tout comme l’idée de dépendre d’une hausse continue du marché. J’ai donc opté pour des biens susceptibles de générer des flux de trésorerie dès le premier jour.
Établir nos critères d’investissement
Il est tout à fait normal que votre approche de l’immobilier diffère de la mienne. Pour notre parcours d’investissement, nous avons défini des critères précis en adéquation avec nos objectifs. Par exemple, toute propriété comptant plus de quatre unités est considérée comme un bien commercial, nécessitant généralement un prêt commercial aux conditions spécifiques. Dans un premier temps, j’avais pour objectif de ne pas dépasser quatre unités afin de simplifier notre financement. Cependant, nous avons
Bien que l’achat de biens à rénover puisse constituer une stratégie viable, mon emploi du temps chargé ne laisse guère de place pour des rénovations importantes. La perspective de dénicher une propriété générant des revenus fiables peut s’avérer intimidante. Les règles des 1% et 2% agissent comme des repères utiles, mais j’ai préféré utiliser une feuille de calcul gratuite en ligne pour évaluer les locations potentielles en fonction des loyers locaux actuels ou moyens.
Faire le saut vers la propriété
Une fois nos critères établis, nous avons entamé notre recherche de biens immobiliers alors que les taux d’intérêt étaient en forte hausse, créant ainsi un marché concurrentiel pour les vendeurs. Avec du recul, je suis reconnaissant que les nombreuses propriétés que j’ai examinées au fil des ans ne se soient pas concrétisées. Cette période m’a permis d’acquérir des connaissances précieuses grâce à diverses ressources, telles que des blogs, des podcasts et des annonces immobilières. J’ai également mis en place des alertes pour les nouvelles annonces, ce qui m’a permis de filtrer à travers d’innombrables opportunités.
Malgré des appréhensions avant la clôture, j’ai ressenti un soulagement en finalisant l’acquisition. Notre premier investissement était un charmant duplex. Comme si le destin en avait décidé autrement, quelques jours après la clôture, l’un de nos locataires a été impliqué dans un incident juridique grave. Ce retournement inattendu nous a poussés à élargir notre réseau de professionnels locaux pour obtenir du soutien.
Alors que nous prenons notre nouveau rôle de propriétaires, notre attention se concentre sur les indicateurs financiers qui déterminent le succès de notre investissement. En visant une croissance à long terme, nous sommes enthousiastes à l’idée d’embrasser notre avenir en tant qu’investisseurs immobiliers.