Depuis longtemps, mon époux et moi avons développé un intérêt marqué pour l’immobilier. Cette passion pour l’investissement immobilier découle de nombreux avantages, tels que les avantages fiscaux, le potentiel de revenu passif et la possibilité de diversifier notre portefeuille d’investissement. En 2023, nous avons franchi une étape importante en acquérant l’espace de bureau où mon mari exerce sa pratique. Bien que nous possédions des SCPI dans notre portefeuille d’investissement, celles-ci fonctionnent davantage comme des actions traditionnelles, sans les avantages fiscaux associés à la propriété directe. Jusqu’à cette année, nous n’avions jamais acquis de bien résidentiel spécifiquement destiné à la location.
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Nos hésitations initiales et notre courbe d’apprentissage
En avril 2025, nous avons découvert une propriété qui répondait à tous nos critères. Dès juin, nous avons officiellement rejoint le monde des propriétaires. Avant d’explorer notre analyse immobilière et notre approche d’investissement, il est crucial de reconnaître les différentes raisons pour lesquelles nous avons d’abord hésité à nous engager dans l’immobilier.
Les défis de l’investissement immobilier à distance
L’investissement dans des propriétés via des agents situés dans des villes éloignées, ou même l’achat sans visite préalable, est souvent présenté comme une stratégie viable. De nombreux sites web spécialisés en investissement immobilier, podcasts et forums affichent fréquemment des titres accrocheurs tels que : « Ne manquez pas les prochains marchés prometteurs en termes de cash-flow ! » Cependant, je reste sceptique face à de telles affirmations, de la même manière que je le serais pour une action annoncée comme le prochain grand investissement. Ma logique est simple : si une opportunité est réellement lucrative, les investisseurs expérimentés seront probablement occupés à en tirer profit plutôt qu’à en débattre.
De plus, les conditions du marché sont imprévisibles. Il me semble essentiel d’avoir une compréhension approfondie de tout marché avant d’engager des fonds. S’engager sans une analyse préalable pourrait s’avérer risqué et mener à des pertes financières importantes.
Comprendre les dynamiques locales
Le marché immobilier est intrinsèquement local, et dans certains cas, il peut être hyper-local. Un simple écart de deux pâtés de maisons peut transformer un investissement rentable en un désastre financier. Dans le Vermont, où je réside, le marché immobilier n’attire pas l’attention des grands investisseurs, principalement en raison de prix plus élevés par rapport à des régions comme le Midwest ou le Sud. Cependant, ma connaissance approfondie de ma région, qui inclut un avocat de confiance, un prêteur fiable et un homme à tout faire—Kyle, qui s’est révélé inestimable pour nos projets—me donne un avantage. Je suis convaincu que des ressources similaires existent dans des endroits comme l’Ohio ; néanmoins, mon manque de connaissance locale rend leur identification difficile.
Les pièges de l’investissement passif
L’attrait de l’investissement immobilier passif suscite également quelques réserves. De nombreux fonds et syndications promettent des rendements impressionnants avec un risque et un effort minimaux, en se concentrant sur divers types de biens tels que des complexes d’appartements, des maisons et des parcs de maisons mobiles. Pourtant, malgré ces offres alléchantes, je reste prudent. En effet, l’absence de réglementations strictes concernant les fonds immobiliers privés est préoccupante, surtout lorsque le promoteur du fonds manque d’expérience ou doit faire face à des fluctuations défavorables du marché.
Stratégies pour réussir
Dans le but d’éviter des drains de trésorerie, nous avons élaboré un ensemble de critères d’investissement. Il est essentiel de comprendre que le chemin vers un investissement immobilier réussi peut varier considérablement d’un investisseur à l’autre. Certains investisseurs s’épanouissent sur le marché des locations à court terme, tandis que d’autres préfèrent les baux à long terme. Cependant, notre stratégie ne s’est pas orientée vers la gestion d’une activité hôtelière, souvent associée aux locations à court terme.
Dans les marchés immobiliers compétitifs et coûteux, trouver des propriétés locatives générant des revenus peut s’avérer être un véritable défi. Les revenus locatifs d’une propriété ne couvrent souvent pas les dépenses nécessaires telles que les prêts hypothécaires et les impôts. Les investisseurs se retrouvent généralement face à deux choix : soit explorer d’autres marchés, soit rester dans leur zone géographique, en comptant sur une plus-value future pour réaliser des profits.
Évaluation de la viabilité des biens immobiliers
Dans notre recherche de biens immobiliers, nous avons mis l’accent sur l’identification de ceux susceptibles de générer des flux de trésorerie dès le départ. Nous étions déterminés à ne pas nous fier uniquement à l’appréciation, considérée comme une stratégie d’investissement peu fiable. Dans cette optique, nous avons orienté notre attention vers des biens capables de fournir un revenu stable.
Une fois nos critères établis, nous avons entamé notre quête de biens immobiliers au moment où les taux d’intérêt commençaient à augmenter, engendrant un marché concurrentiel pour les vendeurs. Avec le recul, je réalise que l’absence de concrétisation des propriétés explorées au cours des cinq dernières années a été bénéfique, car cette période m’a offert des expériences d’apprentissage inestimables. Je me suis immergé dans des blogs, écouté des podcasts et analysé de nombreuses annonces, apprenant ainsi à filtrer efficacement les opportunités.
Dernières étapes pour devenir propriétaires
Lorsque nous avons enfin découvert un bien immobilier correspondant à nos attentes, nous avons agi rapidement. Bien que j’aie ressenti quelques appréhensions avant la conclusion, nous avons réussi à acquérir un charmant duplex situé dans un cul-de-sac tranquille. Fait surprenant, seulement deux jours après la signature, l’un de nos locataires a été arrêté lors d’une importante opération fédérale, ce qui nous a conduits à solliciter l’aide d’un avocat local, Marc.
Alors que nous nous engageons dans cette aventure en tant qu’investisseurs immobiliers, nous restons déterminés à apprendre et à nous adapter. Notre expérience jusqu’à présent a été enrichissante et nous sommes impatients de partager nos futures péripéties dans l’investissement immobilier.