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Les locations de courte durée (STR) offrent des avantages indéniables, comme des flux de trésorerie attrayants et la possibilité d’une appréciation des biens immobiliers. Qui n’a jamais rêvé de posséder une propriété dans un lieu cher à son cœur ? Cependant, tous ceux qui ont déjà été hôtes savent que cette vue pittoresque sur la carte postale ne garantit pas toujours des bénéfices réels.
En effet, des facteurs tels que les réglementations, la saisonnalité, les taxes foncières et les plafonds de tarifs nocturnes peuvent peser lourd sur la rentabilité de ces investissements.
Analyse des données du marché des STR
Pour mieux comprendre le paysage des STR, nous avons analysé 31 des plus belles villes d’Amérique, une sélection inspirée des recommandations de Condé Nast Traveler. Nous avons examiné les prix médians des maisons fournis par Zillow, estimé les revenus annuels des STR grâce à des prévisions issues de Mashvisor, Rabbu, Airbtics et PriceLabs, puis calculé un rendement simple (revenu brut divisé par le prix). Nous avons également intégré une couche essentielle souvent négligée dans les classements : les réglementations locales concernant les STR.
Les résultats révèlent un éventail de gagnants potentiels avec des rendements à deux chiffres et des politiques plus favorables, tout en mettant en lumière certaines villes prestigieuses où les rendements sont décevants, ainsi que des destinations à éviter en raison de moratoires ou d’interdictions qui compliquent la vie des investisseurs. Voici donc les données sur les prix, les rendements, les classifications et les notes réglementaires pour chacune des 31 villes étudiées.
Les marchés prometteurs et leurs défis
Avec ces chiffres en main, examinons plus en détail ces marchés si attrayants pour les investisseurs. Sur le papier, les rendements sont impressionnants, atteignant des taux de 14 à 17 % dans des lieux comme Lake Geneva, WI, et Bar Harbor, ME. Mais attention, acheter une propriété implique également d’accepter un certain nombre de règles qui modifient votre approche.
À Lake Geneva, par exemple, un rendement de 17 % semble très séduisant. Pourtant, la ville impose une limite de 180 jours de location et impose des règles de distance entre les séjours. En réalité, vous ne possédez pas un STR à l’année, mais plutôt une machine saisonnière. Cela dit, si vous êtes à la recherche de marchés en montagne ou en bord de mer, Lake Geneva demeure l’une des rares villes du Midwest où le flux de trésorerie peut rivaliser avec les grandes destinations.
À Bar Harbor, les règles peuvent sembler contraignantes, mais la rareté des opportunités joue en votre faveur. Les STR non propriétaires sont limités à 9 % des parcelles et nécessitent un séjour minimum de quatre nuits. Beaucoup d’investisseurs y voient un obstacle, mais pour moi, cela constitue une barrière à l’entrée. Une fois que vous êtes à l’intérieur, la concurrence sur les tarifs nocturnes devient moins féroce.
Considérations réglementaires et implications pour l’investisseur
Il est crucial d’évaluer l’impact des réglementations locales sur la viabilité des investissements dans les STR. Prenons l’exemple de Gatlinburg, TN, qui se distingue avec un rendement de 13 % dans un cadre protégé par les Smokies. Toutefois, investir dans le mauvais district peut vous conduire à une propriété non rentable. À Taos, NM, et Beaufort, SC, les plafonds limitent l’offre, mais créent également un environnement plus compétitif pour les investisseurs déjà sur place.
Dans le nord-est, des villes comme Hudson Valley, NY, affichent un rendement de 12 %, mais des règles strictes en matière de propriété occupée et de zonage s’appliquent. Camden, ME, limite les licences, et Rockport, MA, impose des enregistrements d’État. Il est possible de réaliser des bénéfices dans ces régions, mais la paperasse et la compliance font partie intégrante du processus d’évaluation.
Enfin, certains marchés, comme Jackson, WY, et Carmel-by-the-Sea, CA, illustrent bien que la forte demande ne se traduit pas toujours par des flux de trésorerie positifs. Les prix des maisons frôlent les 2 millions de dollars, et même avec des tarifs nocturnes élevés, les rendements peinent à atteindre les 4 %. Ces marchés sont souvent perçus comme des actifs de prestige plutôt que comme de véritables investissements rentables.
Conclusion et perspectives de marché
Ce que cette analyse met en lumière, c’est qu’il est essentiel de ne pas se fier uniquement aux rendements pour prendre des décisions d’investissement. Les 31 plus belles villes d’Amérique ne sont pas nécessairement les meilleures pour les STR. Certaines peuvent vous rendre riche, d’autres vous rendre fou, et certaines vous fermeront la porte. En tant qu’investisseur, il est impératif d’évaluer non seulement la propriété, mais également le cadre réglementaire, car les règles évoluent, les plafonds sont appliqués, et des moratoires surgissent régulièrement.
Pour ceux qui sont déjà dans ces marchés, vous avez probablement une barrière qui protège votre investissement. Si vous cherchez à entrer, les meilleures opportunités se trouvent dans les catégories « Difficile mais possible » et « Potentiel » — des endroits où la demande est forte, les rendements sont attractifs, et les règles favorisent une entrée plus complexe mais pas impossible.
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