Dave Meyer, directeur de l’investissement chez BiggerPockets, et son collègue Henry Washington partagent une démarche structurée pour passer d’une masse de près de 20 000 villes à trois marchés immobiliers prometteurs. L’objectif est de transformer un océan de possibilités en une sélection ciblée, en s’appuyant sur des critères quantifiables et des évaluations qualitatives propre à chaque investisseur.
Définir les critères de sélection essentiels
Le point de départ consiste à lister les indicateurs qui influencent directement le cash-flow d’un bien. Parmi ceux-ci, on retrouve le ratio loyer-prix, la croissance de la population, le dynamisme de l’emploi, l’offre de logements disponibles, ainsi que la facilité d’accès pour l’investisseur. Dave insiste sur deux filtres primaires : la distance (un trajet direct sans correspondance) et la compatibilité avec la stratégie d’investissement (achat-revente, location à long terme ou location courte durée). Henry ajoute l’importance d’un avantage concurrentiel local, comme des contacts déjà établis ou une connaissance intime du tissu urbain.
Construire une première short-list de dix villes
En appliquant les indicateurs ci-dessus, la plupart des analystes aboutissent aux mêmes dizaines de marchés. Dave partage son top 10 des villes offrant à la fois un bon cash-flow et des fondamentaux solides : Hartford (Connecticut), Philadelphia, Milwaukee, Louisville (Kentucky), Indianapolis, Columbus (Ohio), Kansas City (Missouri), Dallas, Atlanta et Chicago. Cette sélection exclut des villes comme Cleveland ou Detroit, qui bien que présentant d’excellents ratios loyer-prix, manquent de croissance démographique ou d’opportunités d’emploi selon leurs filtres.
Affiner jusqu’à trois marchés adaptés à votre profil
Une fois la liste réduite à dix, l’étape suivante consiste à appliquer les critères personnels. Henry examine d’abord la « vibe » de chaque ville : est-ce un endroit où il se sentira à l’aise de passer du temps ? Les vols directs sont-ils disponibles depuis son point de départ ? Ensuite, il mesure la force du réseau local – agents immobiliers, entrepreneurs ou partenaires de gestion qui peuvent garantir une exécution fluide. Enfin, il ajuste la sélection à la stratégie d’investissement visée : si l’on cherche à acheter-détenir, les villes à forte croissance d’emploi et de population seront privilégiées, alors que les flippers privilégieront la rapidité de revente et la disponibilité de biens sous-évalués. En combinant ces filtres, la short-list se restreint souvent à trois villes qui répondent à la fois aux exigences chiffrées et aux préférences personnelles de l’investisseur.
Le processus décrit par Dave Meyer et Henry Washington montre qu’il n’existe pas de « meilleure ville universelle ». Chaque investisseur doit identifier les marchés qui s’alignent avec ses objectifs, son budget initial et son appétit pour le déplacement. En suivant cette méthode, vous passez d’une analyse de 20 000 possibilités à trois marchés immobiliers rentables prêts à être explorés sur le terrain.
