« `html
À l’aube d’une nouvelle récession, il est essentiel de se pencher sur l’impact potentiel de celle-ci sur le marché immobilier. Bien que je ne puisse prédire l’avenir, une analyse des événements passés peut éclairer notre compréhension des dynamiques à venir. Historiquement, les récessions ont eu des effets variés sur l’immobilier, et les leçons tirées de la crise de 2008 sont particulièrement pertinentes dans le contexte actuel.
Les différents types de récessions
Les récessions peuvent être classées en trois catégories principales. La première est celle causée par un resserrement de la politique monétaire, où la hausse des taux d’intérêt vise à maîtriser l’inflation. Dans ces scénarios, la demande d’achat immobilier connaît souvent un ralentissement, conduisant à des baisses de prix. Cependant, lorsque les taux sont réduits, la demande revient généralement, et l’immobilier se redresse rapidement.
On pourrait qualifier cette dynamique de « première entrée, première sortie » pour le marché immobilier.
La seconde catégorie concerne les récessions provoquées par l’éclatement d’une bulle spéculative. Qui n’a pas en tête l’exemple marquant de la crise des subprimes de 2008, où des prix excessifs dans le secteur immobilier ont conduit à une chute brutale des valeurs des maisons ? Dans ces cas, les secteurs touchés, comme celui des actions, souffrent d’abord, avant que l’immobilier ne soit affecté.
Enfin, les récessions dues à des chocs externes, tels qu’une guerre ou une pandémie, peuvent avoir un impact différent. Dans ces périodes, l’immobilier peut être perçu comme un refuge, ce qui augmente la demande, même si les prix peuvent varier en fonction de la nature du choc. Historique oblige, les prix des actifs peuvent diminuer en période de déflation, un phénomène qui a été observé lors de la Grande Dépression.
Analyse des récessions passées
Pour comprendre comment l’immobilier pourrait réagir à une prochaine récession, il est instructif d’examiner les six dernières récessions. Prenons par exemple la récession de 1974, causée par un embargo pétrolier et une inflation galopante, durant laquelle les taux hypothécaires ont atteint 9,70 %, avec des pics à plus de 17 %. Bien que l’immobilier ait été touché, la reprise n’a pas eu lieu tant que les taux d’intérêt restaient élevés. En termes réels, les prix des maisons n’ont retrouvé leur niveau d’avant-crise qu’en 1986.
Dans les années 1980, la déréglementation des sociétés d’épargne et de crédit a entraîné des pratiques de prêt risquées, provoquant l’effondrement de plus de 1000 banques. Ce fut le marché boursier qui a récupéré en premier, tandis que le marché immobilier a mis plus de temps à se redresser. En 2008, nous avons vu une chute des prix des logements sans précédent, mais les valeurs étaient déjà sous pression depuis plusieurs années à cause de la spéculation excessive.
Récemment, la récession de 2020, bien que très courte, a démontré comment les crises de choc peuvent entraîner une demande accrue pour l’immobilier, perçu comme un actif sûr. Cependant, l’augmentation des taux d’intérêt en 2022 a introduit un effet de « verrouillage » pour les propriétaires existants, réduisant l’inventaire des maisons à vendre et maintenant les prix élevés malgré une baisse de la confiance des consommateurs.
Perspectives pour l’avenir
En regardant vers l’avenir, il est crucial de considérer les types de récessions possibles. Si nous assistons à une récession causée par un resserrement monétaire, la croissance des prix immobiliers pourrait stagner avant de rebondir. En revanche, si nous entrons dans une correction de bulle sur le marché boursier, il est probable que l’immobilier reste relativement stable, car la majorité des propriétaires bénéficient de taux hypothécaires bas et d’une forte équité.
Il est remarquable de noter que le marché immobilier, contrairement au marché boursier, est moins susceptible d’être affecté par des corrections brutales, du moins à court terme. Les pratiques de prêt sont désormais plus strictes qu’avant 2008, ce qui signifie que les emprunteurs doivent démontrer leur capacité à rembourser leurs prêts. Cela contribue à la stabilité du marché immobilier, même dans des périodes de turbulences économiques.
En conclusion, bien que l’incertitude soit omniprésente, il est raisonnable de penser que, indépendamment de la nature de la prochaine récession, l’immobilier continuera d’être un actif précieux à long terme. En tant qu’analyste de marché, je conseille de rester vigilant et d’éviter un effet de levier excessif dans des périodes d’incertitude économique. L’histoire nous enseigne que les cycles économiques sont inévitables, mais les valeurs réelles des biens immobiliers ont une tendance à croître avec le temps.
« `
