Dans le paysage urbain impitoyable de New York, Ben Chester a réussi à transformer sa situation financière précaire en un empire immobilier impressionnant. Son parcours, marqué par des dettes et des défis, offre des leçons précieuses pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier dans des marchés coûteux.
En 2012, Ben Chester gagnait seulement $30,000 par an et dépensait chaque centime en loyer. Frustré par sa situation, il a trouvé une solution ingénieuse : il a emménagé secrètement dans la clinique du sommeil où il travaillait, sous-louant son appartement pour couvrir son loyer. Cette astuce a marqué le début de son aventure dans l’immobilier.
Le parcours de Ben Chester : de la dette à la prospérité
Le premier pas de Ben vers la liberté financière a été de combiner un emploi W-2 avec des déplacements fréquents, ce qui a réduit ses dépenses personnelles. Il a économisé agressivement pour un apport initial et a acheté son premier coopérative dans le quartier de Hell’s Kitchen pour environ $500,000.
En vivant avec sa petite amie et son frère, Ben a maintenu ses coûts de logement à environ $750 par mois. Le principal du prêt hypothécaire était à peu près le même montant, ce qui lui a permis de construire de la valeur nette tout en étant à peu près à l’équilibre financier.
La stratégie des locations à court terme
La stratégie qui a changé la donne pour Ben a été l’exploitation de la loophole fiscale des locations à court terme. En auto-gérant ses propriétés Airbnb, il a pu appliquer les pertes de la propriété, y compris l’amortissement et l’amortissement accéléré, directement contre son revenu W-2.
Ben a maximisé la limite annuelle de $305,000 chaque année et a reporté l’excédent. Sur la maison de Billy Joel seule, qu’il a achetée pour $2 millions, il a investi $300,000 dans la rénovation en utilisant des cartes de crédit commerciales à 0% de taux d’introduction. Cela lui a permis de générer près de $1 million en économies d’impôts reportables sur plusieurs années.
La créativité dans les marchés coûteux
Ben souligne que la clé du succès dans des marchés coûteux comme New York réside dans la créativité. Il n’a pas cherché des opportunités classiques comme la stratégie BRRRR, mais a plutôt trouvé des coopératives d’une chambre avec des défauts, qu’il a house hackées avec des colocataires.
Cette approche lui a permis de construire de la valeur nette tout en maintenant des coûts de logement bas. Aujourd’hui, Ben possède huit propriétés à New York, dont trois locations à court terme, et compense presque tout son revenu W-2 grâce à la dépréciation immobilière.
Les leçons de Ben Chester pour les investisseurs
Ben Chester offre des conseils précieux pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier dans des marchés coûteux. Il insiste sur l’importance de ne pas attendre le marché parfait, mais de trouver des deals qui fonctionnent dans le marché actuel.
Il souligne également que chaque deal vit dans son propre vacuum. Si les chiffres fonctionnent, le deal a du sens, indépendamment du code postal. Ben a réussi en étant créatif et en exploitant les avantages fiscaux disponibles.
Son parcours montre que même avec des dettes et des défis initiaux, il est possible de construire un empire immobilier en combinant une stratégie claire, une exécution rigoureuse et une compréhension approfondie des avantages fiscaux.
