Depuis plusieurs années, le discours dominant aux États-Unis affirme que le pays souffre d’une pénurie de logements ce qui expliquerait l’escalade des prix et la perte d’accessibilité. Une étude dirigée par le professeur émérite Kirk McClure et Alex Schwartz de l’Université du Kansas remet toutefois cette hypothèse en cause. En comparant l’évolution de la population, la formation des ménages et la construction de nouvelles unités entre 2000 et 2020 les chercheurs ont découvert que l’offre a, dans l’ensemble, suivi — voire dépassé — la demande.
Méthodologie et résultats quantitatifs
Les auteurs ont exploité les recensements décennaux pour extraire quatre indicateurs clés: la croissance démographique (17,8 %), la formation des ménages (20,3 %) et la création de logements (21,2 %). Le fait que le taux de construction soit supérieur à celui des ménages indique qu’il restait une marge d’inventaire de logements vacants. Sur les environ 900 zones métropolitaines recensées, 140 présentaient une baisse de population. En retirant ces marchés en retrait, les chercheurs ont analysé 760 zones actives et n’en ont identifié que 19 où la production n’avait pas tenu le pas avec la formation des ménages, soit moins de 3 % du total.
Pourquoi les chiffres de vacance ne résolvent pas le problème d’accessibilité
Le simple fait que 14 millions de logements soient inoccupés ne signifie pas que les ménages les plus pauvres puissent y accéder. La taxe sur le crédit de logement à faible revenu qui représente 11 à 15 milliards de dollars par an, crée surtout des unités destinées à la classe moyenne et génère un effet de déplacement de 85 %: chaque centaine de nouvelles unités subventionnées décourage la construction de logements du secteur privé. Par ailleurs, les études de Moody’s soulignent que la génération Z voit son taux de formation de ménage comprimé par le coût élevé des études, le fardeau de la dette étudiante et des exigences de crédit strictes. Ajouter davantage d’unités n’augmenterait que marginalement le nombre de ménages formés, tandis que la vraie contrainte reste le revenu disponible.
Implications pour les politiques publiques
Les chercheurs recommandent de réorienter les dépenses publiques vers des programmes d’aide au loyer comme les vouchers de logement, qui permettent de mobiliser le parc immobilier existant sans créer de nouvelles structures coûteuses. En comparaison, chaque baisse de 5 à 25 % du loyer aurait un impact limité sur les foyers les plus pauvres, qui peinent déjà à couvrir un loyer de 500 à 700 dollars par mois. De plus, des baisses de loyer importantes risqueraient de menacer la viabilité financière des portefeuilles locatifs, augmentant les risques de défaut et de saisie.
L’affirmation d’une pénurie généralisée apparaît donc davantage comme une simplification que comme une réalité mesurable. Les décideurs devraient concentrer leurs efforts sur les leviers de revenu et d’assistance au logement afin d’atténuer véritablement la crise d’accessibilité.
