Avec un prix médian d’achat de 160 000 $ et un loyer moyen mensuel de 1 300 $ Birmingham, Alabama, s’est hissée en tête du classement des 50 meilleures villes américaines pour les investisseurs, même dans un contexte de taux d’intérêt élevés. En 2025, 21 % des ventes immobilières ont été réalisées par des investisseurs, tandis que 14,4 % des vendeurs étaient eux-mêmes investisseurs, ce qui donne à la ville un part net d’achat d’investisseurs de 6,6 %.
Le concept de cash-flow – revenu net après dépenses – reprend toute son importance à Birmingham. « In Birmingham, the money is in the rent check, not the resale », affirme Cameron Walker de Clever Real Estate, soulignant que la rentabilité provient du loyer perçu plutôt que de la plus-value à la revente.
Le cash-flow au sommet du classement national
recense les dix villes offrant le meilleur rendement locatif, avec leurs pourcentages d’investisseurs détenant les biens:
- Birmingham, Alabama: 6,6 %
- Memphis, Tennessee: 6,2 %
- Kansas City, Missouri: 5,7 %
- St. Louis, Missouri: 4,6 %
- Pittsburgh, Pennsylvania: 4,4 %
- Columbus, Ohio: 4,3 %
- Miami, Florida: 4,2 %
- New York, New York: 3,4 %
- Cleveland, Ohio: 3,4 %
- Salt Lake City, Utah: 3,1 %
Selon Hannah Jones, économiste senior, ces métros – dont Memphis et Kansas City – offrent des prix d’entrée abordables, des loyers en hausse et des environnements fiscaux favorables aux propriétaires, créant Miami et New York, en revanche, sont des exceptions où la spéculation sur la hausse des prix prime sur le cash-flow.
Quartiers de Birmingham à cibler pour maximiser le rendement locatif
Zones B- à C+
Spartan Invest recommande les secteurs suivants, où le prix d’achat reste modéré et les locataires sont généralement stables:
- Center Point/Roebuck (ZIP 35215): quartier typique de maisons unifamiliales prêtes à louer.
- Bessemer (ZIP 35022): proximité du centre de distribution Amazon et d’autres activités industrielles.
- Hueytown & Pleasant Grove (ZIP 35023, 35127): banlieue ouvrière à l’ouest du centre, avec une clientèle locative de long terme.
- Pinson/Grayson Valley (ZIP 35126, 35235): quartier un peu plus huppé, offrant moins de cash-flow mais également moins de tracas de gestion.
Des zones « emerging / hybrid » offrent à la fois potentiel d’appréciation et cash-flow, parfois sous 100 000 $. Elles sont en cours de gentrification et nécessitent un suivi actif pendant 5 à 10 ans.
Segments B+ à forte croissance
Les biens dont le prix oscille entre 180 000 $ et 250 000 $ attirent les investisseurs cherchant un compromis entre qualité du locataire et rendement stable. Les quartiers concernés sont:
- Fultondale & Gardendale (ZIP 35068, 35071)
- Alabaster & Pelham (Shelby County, ZIP 35124, 35007, 35114, 35144)
Ces zones permettent de réduire les vacances locatives et d’obtenir un revenu passif plus fiable.
Alternatives dans l’Alabama et au reste du Sud
Pour ceux qui souhaitent diversifier tout en restant dans un climat fiscal avantageux, plusieurs villes méritent l’attention:
Huntsville
Le prix médian d’une maison s’élève à 290 453 $. Le secteur aéronautique, la défense et la technologie offrent des emplois bien rémunérés. Redwire prévoit d’ajouter 164 000 ft² d’usine et 150 postes qualifiés, renforçant la demande locative à long terme.
Mobile
Avec un prix moyen de 199 226 $ et un loyer de 1 293 $ le marché apparaît neutre en cash-flow, mais les coûts d’assurance liés aux tempêtes peuvent le rendre moins attractif.
Montgomery
Le prix médian d’une maison est de 152 082 $ et le loyer moyen de 1 347 $. La présence d’institutions gouvernementales, militaires et éducatives génère une base locative stable, bien que la concurrence entre investisseurs y soit moindre.
Memphis et le Mississippi
Memphis, classée deuxième derrière Birmingham, propose un prix moyen de 167 000 $. Les décideurs peuvent comparer les taxes locales, les assurances et le niveau de criminalité pour choisir entre les deux villes. Le Mississippi, avec un prix moyen de 196 333 $ a connu une forte appréciation récemment, mais les primes d’assurance côtière peuvent réduire le cash-flow.
Néanmoins, il est crucial d’analyser chaque quartier, de prendre en compte les frais supplémentaires (assurances, taxes, entretien) et d’envisager les alternatives du Sud pour optimiser le rendement locatif à long terme.
