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En matière d’investissement immobilier, il est courant de penser qu’il faut un grand nombre de propriétés ou un capital initial conséquent pour générer des revenus passifs. Pourtant, la réalité est tout autre. Dans ma carrière, j’ai constaté que la liberté financière peut être atteinte grâce à un plan réfléchi et structuré, sans avoir besoin de se lancer dans des investissements excessifs ou de se mettre en danger financièrement.
En effet, il est possible de construire un portefeuille de cinq locations à court terme en cinq ans : un objectif ambitieux, mais tout à fait réalisable.
Année 1 : Poser les bases
La première année est cruciale pour établir des fondations solides. L’objectif n’est pas d’atteindre la perfection, mais d’entrer dans le jeu. Lorsque j’ai commencé en 2017, j’ai acquis un petit appartement que j’ai transformé en location à court terme. À l’époque, le marché était plus accessible, et il était possible de générer des revenus en investissant relativement peu. Cependant, comme l’a démontré la crise de 2008, les marchés évoluent et il est essentiel de s’adapter.
De nos jours, il existe encore des opportunités pour s’introduire sur le marché, mais il faut être stratégique. Chaque option d’investissement comporte des compromis. Par conséquent, il est important de choisir une stratégie qui correspond à votre situation personnelle, votre tolérance au risque et vos ressources disponibles.
Voici quelques chemins à considérer selon votre point de départ : vivre dans une unité tout en louant l’autre comme location à court terme, acheter une seconde résidence dans une zone touristique avec un apport de 10 à 15 %, louer un bien, le meubler et le proposer en ligne, ou encore trouver un partenaire financier qui apportera le capital.
Année 2 : Co-gestion et revenus sans achat
Au cours de la deuxième année, l’accent est mis sur la gestion d’une propriété existante plutôt que sur l’achat de nouveaux biens. Vous pourriez vous lancer dans la gestion d’une location Airbnb pour un propriétaire. Ce modèle vous permet de générer des revenus sans les coûts d’hypothèque ou de mobilier. Par exemple, si la propriété génère 4 000 euros par mois, vous pourriez gagner entre 800 et 1 200 euros sans aucun capital de départ. Ce modèle de co-gestion est attrayant, mais il est essentiel de comprendre les implications légales qui varient d’une région à l’autre.
Avant de vous engager, renseignez-vous sur les réglementations locales concernant la gestion de propriétés. Certaines législations font une distinction entre un gestionnaire de biens et un co-gestionnaire, ce qui peut influencer les licences nécessaires.
La co-gestion fonctionne bien si vous êtes proactif dans la recherche d’opportunités. Explorez des plateformes comme LeBonCoin pour identifier des locations meublées sous-performantes dans des marchés favorables aux locations à court terme. Contactez les propriétaires pour leur proposer vos services de co-gestion tout en leur montrant comment vous pouvez améliorer leurs revenus.
Années 3 à 5 : Croissance et diversification
À partir de la troisième année, vous aurez probablement pris des décisions importantes dans votre vie personnelle, ce qui pourrait affecter votre ratio d’endettement. Au lieu de vous freiner, envisagez d’utiliser des prêts basés sur le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), qui se concentre sur la capacité d’une propriété à générer des revenus plutôt que sur vos états financiers personnels. Cela vous permet de continuer à investir, même si vos dettes personnelles sont élevées.
En utilisant les bénéfices générés par vos deux premières propriétés, vous pourriez envisager un refinancement pour tirer parti de la valeur nette de votre première propriété ou obtenir un prêt commercial pour financer votre prochaine acquisition. Cette stratégie vous permettra d’acheter votre deuxième propriété et d’établir plusieurs flux de revenus.
La quatrième année, vous devriez avoir suffisamment d’expérience pour aborder des acquisitions plus audacieuses. Avec un portefeuille déjà établi et des résultats probants, vous aurez l’occasion d’attirer des investisseurs privés. Pensez à des biens uniques qui se démarquent sur le marché, comme des maisons écologiques ou des cabanes, qui peuvent attirer davantage de clients grâce à leur originalité.
Enfin, au terme de votre cinquième année, vous aurez probablement développé un véritable modèle d’affaires. Vous posséderez deux à trois propriétés et aurez établi des systèmes opérationnels efficaces. Ce n’est plus simplement un projet secondaire, mais une entreprise en pleine expansion avec un véritable potentiel de croissance. Vous aurez désormais la liberté de choisir comment vous souhaitez faire évoluer votre portefeuille dans les années à venir.
Conclusion : Vers une liberté financière durable
En somme, construire un portefeuille immobilier rentable demande du temps, de la stratégie et une compréhension approfondie du marché. N’oubliez pas que chaque décision doit être fondée sur des données concrètes et des analyses rigoureuses. En suivant un plan bien structuré et en apprenant de chaque étape, vous pouvez atteindre la liberté financière sans tomber dans les pièges de l’endettement excessif ou des investissements précipités. Les opportunités sont là, mais il suffit d’être à l’écoute du marché et de rester discipliné dans votre approche.
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