Dans un paysage immobilier dominé par des complexes de location luxueux, un type de logement disparaît progressivement: le logement locatif d’entrée de gamme. Cependant, les petits investisseurs peuvent saisir cette opportunité pour combler cette lacune et améliorer leurs flux de trésorerie.
Les modestes maisons de plain-pied, les studios, ou les étages supérieurs de duplex occupés par leurs propriétaires ont longtemps servi de points de chute abordables pour les jeunes diplômés, les nouveaux immigrants ou ceux qui commencent leur première emploi. Ces jours semblent révolus.
La disparition des logements locatifs d’entrée de gamme
Alors que la mort du logement d’entrée de gamme a été largement discutée, celle du logement locatif d’entrée de gamme est passée sous silence. Les logements abordables sont devenus une sorte d’oxymore face à l’augmentation constante des loyers.
Selon un rapport de 2026 du Harvard’s Joint Center for Housing Studies cité par le nombre de logements locatifs à moins de 1 400 $ par mois a chuté de 9,3 millions d’unités entre 2014 et 2026, tandis que les unités à 1 400 $ ou plus ont augmenté de 11,8 millions. Cela suggère que les logements abordables ont été remplacés par des résidences plus chères.
Les logements locatifs d’entrée de gamme sont le premier échelon de l’échelle du logement a déclaré Jiayi Xu économiste chez . Un logement d’entrée de gamme abordable donne à un jeune ménage la possibilité financière d’économiser, d’établir un crédit et d’accumuler l’apport nécessaire pour devenir propriétaire.
Les jeunes adultes et le retour chez les parents
Le rapport de Harvard a révélé qu’en 1990, près de la moitié des logements locatifs aux États-Unis coûtaient moins de 600 $ par mois, ajusté en fonction de l’inflation. En 2017, cette part était tombée à environ 25 % et elle a continué de diminuer depuis.
Une enquête de SpareFoot citée par a montré que 58 % des adultes qui avaient quitté le domicile de leurs parents y sont retournés, principalement pour des raisons de coûts.
Les moins de 30 ans font face à une bataille difficile en termes de propriété, d’épargne, de marché du travail, d’inflation et d’une pandémie mondiale qui a perturbé une grande partie de leur jeunesse a déclaré Kyla Scanlon écrivaine économique et fondatrice de Bread à la BBC.
Le retour à l’abordabilité
Le mouvement contre les logements abordables d’entrée de gamme n’est pas récent. Pew Research a trouvé que 1 million de SROs (Single Room Occupancies) ont été détruits ou convertis entre 1970 et 1980 en raison de leur mauvais entretien et de leurs conditions de vie sous-standard dans les grandes villes. Ajoutez à cela les communautés de location de luxe financées par Wall Street, et un élément essentiel de l’échelle locative a été perdu.
Alors que la crise du logement s’aggrave, de nombreux États envisagent de légaliser le développement de SROs de ADUs (Accessory Dwelling Units), de conversions de sous-sols, de logements pour travailleurs et de configurations de cohabitation. Cela pourrait être une aubaine pour les petits propriétaires.
Malgré l’engouement pour les nouveaux développements de location expansifs, les petits propriétaires dominent toujours le paysage locatif, avec environ 90 % des locations de maisons unifamiliales détenues par des propriétaires ayant moins de 10 unités dans leur portefeuille.
Brandon Roberts courtier immobilier à Las Vegas et co-propriétaire de Signature Real Estate Group a écrit dans un récent éditorial dans le Las Vegas ReviewLa vaste majorité des logements locatifs dans ce pays n’est pas détenue par de grandes institutions. Elle est détenue par des individus, nos amis, notre famille et nos voisins. Ces propriétaires, communément appelés ‘mom-and-pop’, qui détiennent entre une et cinq propriétés, possèdent 89,6 % des locations de maisons unifamiliales. Collectivement, ces petits propriétaires fournissent environ 40 % de tous les logements locatifs aux États-Unis et offrent de manière disproportionnée les options les plus abordables disponibles sur le marché privé.
Stratégies pour les petits propriétaires
Les investisseurs individuels ont plusieurs stratégies pour offrir des loyers plus bas tout en maintenant un flux de trésorerie positif.
Location par chambre
La manière la plus évidente pour les petits propriétaires de combler l’écart des loyers abordables est de louer leurs maisons par chambre. Cela peut prendre plusieurs formes, que ce soit sous la forme d’un espace de cohabitation officiel, souvent commercialisé comme un logement pour travailleurs, ou comme des locations étudiantes.
La configuration de base est que les locataires paient leur propre chambre et partagent généralement les installations sanitaires et la cuisine. Pour les propriétaires, cela signifie un rôle de gestion plus intensif en main-d’œuvre, mais cela se traduit généralement par un flux de trésorerie plus important que avec un bail de 12 mois pour l’ensemble de la maison.
Location d’ADUs
Les ADUs (Accessory Dwelling Units) existent sous toutes les formes et tailles, des installations de luxe aux cabanes de jardin de type tiny-house. Elles nécessitent des coûts de démarrage, qui, si votre ADU est à la fin de gamme la moins chère, peuvent être rapidement amortis.
Pour les propriétaires, cela peut être une stratégie gagnante, augmentant le flux de trésorerie de votre location tout en laissant la structure principale de la maison intacte. Des prêts hypothécaires spéciaux sont disponibles pour de nombreux de ces projets.
Conversion des sous-sols, greniers et garages
Prendre un lodger ne signifie pas nécessairement avoir à les croiser dans le couloir en robe de chambre tous les matins. Les sectionner dans les parties rarement utilisées de la maison, avec leur propre entrée, pourrait ajouter un flux de trésorerie tout en maintenant la vie privée.
Profiter des changements de zonage
La réforme du zonage balaye les États-Unis, permettant aux investisseurs de convertir d’anciens espaces commerciaux en usage résidentiel. Bien que cela ne soit pas applicable à chaque ville, trouver un espace commercial mal utilisé et le convertir en résidentiel, souvent en SROs en micro-unités et en configurations de cohabitation, pourrait être une aubaine en termes de flux de trésorerie tout en sécurisant un logement dans une partie animée de la ville.
La demande de logements abordables est si élevée que les incitations à les financer font de cette période un moment idéal pour les propriétaires qui n’ont jamais envisagé de devenir propriétaires et pour les propriétaires professionnels ayant des portefeuilles de locations pour ajuster leurs biens afin d’offrir des logements à coût inférieur dans des espaces plus petits.
