Dans le monde de l’investissement immobilier, les histoires de réussite sont souvent marquées par des prises de risque audacieuses. Nathan Nicholson, un résident de Louisville, Kentucky, est un exemple frappant de cette audace. À l’âge de 33 ans, avec seulement 30 000 dollars d’économies, il a pris une décision qui a changé sa vie: il a liquidé son 401(k) pour se lancer dans l’investissement immobilier. Treize ans plus tard, il possède 23 maisons unifamiliales, dont 11 sont entièrement payées, et génère un revenu net annuel de 112 000 dollars.
Nicholson se décrit comme l’investisseur tortue une référence à sa stratégie patiente et méthodique. Chaque propriété qu’il acquiert doit être rentable dès le premier jour. Sa philosophie est simple: ne pas courir, mais avancer de manière constante et sûre.
Les débuts: une décision audacieuse
La première étape de Nicholson a été de liquider son 401(k) pour acheter sa première maison lors d’une vente successorale pour environ 38 000 à 40 000 dollars. Cette propriété, déjà habitable, a servi de tremplin pour son empire immobilier. Il a utilisé cette première acquisition pour apprendre les ficelles du métier avant de passer à la suivante.
Une fois ses économies initiales épuisées, Nicholson a commencé à utiliser des prêts de rénovation 203K avec un acompte de 20 %, puis est passé aux prêts conventionnels pour les maisons unifamiliales. Il a toujours mis 20 % de son propre crédit personnel pour chaque achat. Une caractéristique notable de sa stratégie est qu’il n’a jamais levé de capitaux extérieurs. Tout son portefeuille a été construit grâce à ses revenus de W-2, ses économies et ses relations avec les banques.
La stratégie de financement: utiliser les propriétés payées comme levier
Nicholson a mis en place un système où les propriétés entièrement payées financent de nouvelles acquisitions. Chaque fois qu’il paie une propriété, il la place immédiatement sur une ligne de crédit commerciale. Actuellement, il a près d’un million de dollars disponibles sur environ 10 propriétés payées, qu’il utilise pour acheter d’autres maisons en espèces.
Cette stratégie offre un double avantage: il bénéficie du flux de trésorerie mensuel de la propriété et augmente son pouvoir d’achat pour continuer à acheter sans avoir besoin de crowdfunding. Par exemple, il a récemment versé 56 000 dollars pour payer une propriété sur Lees Lane, qui lui rapporte environ 600 dollars par mois. Une fois cette propriété ajoutée à sa ligne de crédit, il a gagné 100 000 dollars supplémentaires en crédit disponible.
La sélection des propriétés: une approche rigoureuse
Nicholson n’achète que des propriétés avec un DSCR de 1,3 ce qui signifie que le revenu de la propriété doit être environ 30 % supérieur à ses mensualités de dette. Cette approche est sa version moderne de la règle du 1 % pour les taux actuels. Il trouve la plupart de ses propriétés grâce à une stratégie de marketing direct vers les vendeurs, qu’il gère lui-même pour éviter les frais de courtage.
Récemment, il a acheté une maison de quatre chambres pour 125 000 dollars, évaluée à 170 000 à 175 000 dollars, ce qui lui a permis d’entrer avec 45 000 à 50 000 dollars d’équité sans dépenser un centime de sa poche.
Optimisation du portefeuille: améliorer les performances existantes
En plus d’acquérir de nouvelles propriétés, Nicholson se concentre sur l’amélioration des performances de son portefeuille existant. Cette année, il a mis en œuvre plusieurs stratégies: il a changé de gestionnaire de biens pour réduire ses frais de 12 % à 8 %, ce qui lui fait économiser environ 12 000 dollars par an sur 300 000 dollars de loyers. Il applique également des augmentations de loyer de 3 % par an, ce qui ajoute environ 8 000 dollars par an une fois pleinement exécuté.
De plus, il cible le remboursement des propriétés avec les soldes de prêt les plus élevés et les coûts de remboursement les plus bas, ce qui lui offre un retour sur investissement d’environ 10 % sur les liquidités utilisées pour rembourser la dette. Il surveille également les taux d’intérêt pour les refinancer dans la fourchette de 5,5 % à 6 %, ce qui lui permettrait de rembourser deux ou trois autres propriétés en utilisant l’équité qu’il a construite grâce à l’appréciation, tout en augmentant son flux de trésorerie mensuel.
