Dans le monde de l’investissement immobilier, les défis sont nombreux et les opportunités souvent cachées. Bogdan, un investisseur hors de l’État, a su transformer une maison inondée en Warren, Michigan, en une étape clé vers son objectif de posséder 20 propriétés. Son histoire illustre comment une approche stratégique et une équipe solide peuvent faire la différence entre le succès et l’échec.
Avant de se lancer dans l’immobilier, Bogdan menait une vie que beaucoup reconnaîtront: un emploi du temps chargé, des trajets épuisants et le sentiment que le temps lui filait entre les doigts. La liberté financière n’était pas son seul objectif; il cherchait avant tout à retrouver du temps pour sa famille et ses passions. « Je parle de liberté et non de liberté financière, car la liberté ne se mesure pas en argent. Il s’agit des minutes supplémentaires que vous pouvez passer avec votre fils, votre femme et votre famille, à apprendre de nouvelles choses et à voyager », explique-t-il.
La construction d’une équipe avant la constitution d’un portefeuille
Bogdan n’était pas un novice en matière d’investissement immobilier. Il possédait déjà un petit condominium à Nashville, ce qui lui avait donné un aperçu de la gestion de biens à distance. Cependant, lorsqu’il a décidé de se concentrer sur le marché de Détroit, il a pris une décision cruciale: il a cherché à constituer une équipe avant d’acheter sa première propriété.
Grâce à BiggerPockets, il a trouvé l’équipe FIRE Realty Team, dirigée par Joe Hammel. Richi Brown, l’un des agents de l’équipe, est devenu son partenaire de confiance. Pendant deux à trois mois, Bogdan s’est concentré sur l’éducation et la compréhension du marché, des prix, des quartiers, des loyers et des démographies. Cette période de préparation lui a permis d’aborder ses premiers investissements avec confiance.
Le pivot: des propriétés clés en main à la stratégie BRRRR
Initialement, Bogdan a opté pour des propriétés clés en main, une approche qui lui permettait d’apprendre sans trop d’enjeux financiers. Cependant, il a rapidement réalisé que cette stratégie ne serait pas viable à long terme. « À ce rythme avec les propriétés clés en main, j’allais manquer d’argent, et ce n’était pas la stratégie à long terme », explique-t-il.
Il a alors décidé de vendre ses biens à New York et à Nashville pour se lancer dans la stratégie BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). Cette approche lui a permis de recycler son apport initial au lieu de devoir en trouver un nouveau pour chaque transaction. Bogdan a pris le temps de vérifier chaque entrepreneur et fournisseur, d’apprendre les délais et les périodes de saisonnement. Avec l’aide de l’équipe FIRE, il a pu identifier des opportunités qui correspondaient à ses critères d’achat.
Trois maisons, trois stratégies différentes
Cette année, Bogdan vise l’acquisition de 20 propriétés d’ici la fin de 2026, dans une fourchette de prix allant de 40 000 à 130 000 dollars à Warren et Eastpointe. Il utilise deux stratégies simultanément: d’un côté, il cherche des propriétés nécessitant des travaux importants pour maximiser la valeur de revente; de l’autre, il cible des propriétés déjà louées qu’il peut acheter en dessous du marché et améliorer avec des travaux légers.
Parmi les trois propriétés qu’il a envisagées, il a Malgré les défis, cette propriété offrait une localisation forte et des caractéristiques recherchées, comme un garage et une cave. Lors de la visite finale, il a découvert des tuyaux éclatés et des dégâts d’eau supplémentaires. Plutôt que de reculer, Bogdan a saisi cette opportunité pour négocier une remise supplémentaire.
Ce qui distingue les gagnants
Selon Richi Brown, ce qui différencie Bogdan des autres investisseurs, ce n’est pas sa capacité à trouver des deals, mais son approche de l’exécution. « La plupart des investisseurs abordent l’immobilier avec les mauvaises attentes et la mauvaise mentalité. Ils pensent qu’il suffit de souscrire un deal et que tout se mettra en place magiquement, sans effort supplémentaire », explique-t-il.
Bogdan a compris que l’achat d’une propriété est plus proche de l’achat d’une entreprise que de l’investissement en bourse. Les investisseurs qui traitent l’immobilier comme un simple placement financier échouent, tandis que ceux qui le considèrent comme une entreprise atteignent la liberté financière. Bogdan a construit une fondation solide en trouvant un bon agent et un gestionnaire de propriété avant de se lancer dans des rénovations lourdes. Il a quitté son emploi salarié pour se consacrer pleinement à l’investissement immobilier.
Son histoire montre que la clé du succès réside dans la construction d’une équipe solide, l’apprentissage du marché et l’exécution rigoureuse des deals. Bogdan a su transformer une maison inondée en opportunité, illustrant
