L’univers de l’investissement immobilier regorge aujourd’hui d’opinions opposées. Alors que certains prônent le wholesaling comme porte d’entrée facile, d’autres insistent sur la rigueur du house hacking ou la prudence de réduire la dette. Dans cet article, les participants du podcast On the Market – Dave Meyer, Kathy Fettke, James Dainard et Henry Washington – décortiquent les recommandations les plus pertinentes et les plus dangereuses pour les années 2026-2027.
Le wholesaling n’est pas la voie d’entrée idéale
Henry Washington critique vigoureusement l’idée que le wholesaling représente un point de départ sans risque. Selon lui, la plupart des investisseurs débutants sous-estiment le besoin d’être un marketeur, un négociateur et un souscripteur chevronnés dès les premiers deals. Il souligne que les bons « wholesalers » sont souvent d’anciens flippers qui maîtrisent déjà la rénovation et la commercialisation des biens. Pour les novices, le danger réside dans les promesses de gains rapides sans capitaux, qui peuvent entraîner des retards de vente et des pertes pour les vendeurs.
James Dainard, qui a commencé par le wholesaling, reconnaît le potentiel du modèle lorsqu’il est exécuté correctement. Il raconte son expérience : à 22 ans, il a travaillé pour une société d’investissement qui lui fournissait les leads, limitant ainsi ses coûts. Il précise que la réussite dépend d’une prospection intensive (battage de porte, appels à froid) et d’une compréhension fine de l’underwriting. Ainsi, le wholesaling peut être une entrée valable, à condition d’être accompagné d’une formation solide et d’une discipline de suivi des leads.
Retrouver l’appétit du débutant : la quête du deal rentable
Henry rappelle aux investisseurs actifs depuis 2015-2020 qu’ils doivent renouer avec la mentalité du « nouveau ». Après plusieurs années de facilité, beaucoup ont déléguer les tâches les plus ardues, ce qui les rend moins réactifs dans un marché où les biens sont abondants mais les acheteurs plus rares. Il préconise de relancer les campagnes de courrier direct, de frapper aux portes et de scruter le MLS avec des offres agressives, afin d’acquérir des propriétés à 30-50 % du prix du marché. Le marketing ciblé et le hustle du premier stade permettent de récupérer de la marge et de créer un portefeuille résilient.
Kathy Fettke ajoute que l’expérience acquise peut être mise à profit en formant d’autres personnes à reproduire ces techniques. Elle compare cela à « manger quelques steaks » : une fois satisfait, il faut continuer à chasser pour rester performant. En bref, l’efficacité réside dans la capacité à combiner l’énergie du novice avec la sagesse de l’investisseur chevronné.
House hacking : quand la stratégie porte ses fruits
James Dainard et Kathy Fettke s’accordent sur le fait que le house hacking n’est pas universel. Dans les métropoles onéreuses (Seattle, New York, Los Angeles) les coûts d’achat dépassent souvent le revenu locatif potentiel, surtout avec des taux d’intérêt autour de 7,5 %. Dans ces zones, il est souvent plus judicieux de louer et d’investir ailleurs (Midwest, Sud-Est). En revanche, dans les marchés à prix modéré, le modèle reste viable : achat à 3,5 % d’apport, location de chambres ou création d’ADU, permettant de couvrir une partie des dépenses et d’accumuler de l’équité.
Henry souligne que la rentabilité dépend d’une analyse précise du cash-flow et des perspectives d’appréciation. Il rappelle qu’en 2026-2027 les incitations fiscales pourraient revenir, rendant le house hacking plus attractif dans certaines régions, mais il conseille de rester vigilant et de ne pas se lancer sans étude de marché solide.
Choisir entre dette et expansion du portefeuille
Dave Meyer met en avant la pertinence de rembourser les dettes à taux élevé. Avec des taux hypothécaires de 5 % ou plus, chaque paiement supplémentaire équivaut à un rendement sans risque comparable à un placement à court terme. Il propose d’utiliser les flux de trésorerie de propriétés peu rentables pour accélérer le remboursement, réduisant ainsi la durée du prêt et augmentant le cash-flow net.
James partage son expérience récente : un achat d’un immeuble de 88 unités où l’évaluation bancaire a dépassé le prix d’achat de 2 M $. Bien que le cash-flow soit modeste, la plus-value potentielle justifie l’investissement. Kathy complète en rappelant que la discipline de réinvestir les excédents de trésorerie dans le remboursement de la dette la plus chère reste l’une des stratégies les plus sûres en période d’incertitude économique.
Les conseils de ces quatre experts convergent vers trois principes clés : éviter les raccourcis superficiels comme le wholesaling sans formation, renouer avec le dynamisme du départ et privilégier la réduction de la dette lorsque les taux sont défavorables. Appliquer ces leçons permet de bâtir un portefeuille immobilier robuste, capable de résister aux fluctuations du marché en 2026-2027 et au-delà.
