Lors du BPCon 2026 à Orlando, Floride, le podcast Real Estate Rookie a réuni les animateurs Ashley et Tony avec les experts fiscaux Amanda Han et Matt MacFarland de Keystone CPA. Les deux CPA ont publié Le Livre des stratégies fiscales pour l’investisseur immobilier averti et ont partagé leurs connaissances sur la différence entre déclaration de revenus et planification fiscale, ainsi que les mythes les plus répandus.
Mythes populaires et réalité légale
Les réseaux sociaux regorgent de « hack fiscaux » viraux : placer son logo sur une voiture, déclarer son domicile comme bureau ou transférer l’ensemble du patrimoine dans un trust. Amanda et Matt expliquent que la plupart de ces astuces sont incomplètes voire illégales. Par exemple, apposer un logo sur une chemise ou une voiture ne suffit pas à la qualifier de déduction publicitaire si le support n’est pas visible par la clientèle. De même, le fait de créer un trust ne rend pas les revenus automatiquement exonérés ; le trust est imposé soit comme entité négligeable, soit comme contribuable distinct, souvent à un taux moins favorable que l’individu.
Stratégies concrètes qui fonctionnent
Parmi les mécanismes valables, deux ressortent : la location de son habitation à son entreprise et la règle dite « Augusta ». La première permet de percevoir un loyer professionnel sans impôt supplémentaire, à condition de démontrer que le bien sert réellement aux besoins de la société et que le paiement du loyer soit effectué. La règle d’Augusta autorise jusqu’à 14 jours de location à son propre business sans que le revenu soit imposable, à condition de fixer un loyer « raisonnable » – une comparaison avec les tarifs de plateformes comme PeerSpace suffit généralement comme preuve.
En outre, les intervenants insistent sur le fait qu’il n’est pas obligatoire de créer une LLC pour bénéficier des déductions immobilières. Le même régime fiscal s’applique que le bien soit détenu directement ou via une LLC unipersonnelle ; le recours à une entité n’est justifié que pour la protection d’actifs, pas pour la déductibilité. En revanche, l’idée de « mettre tout dans un trust » pour éviter l’impôt est un leurre ; le trust paie lui-même les impôts, voire plus.
Le bouc émissaire du court-term rental
Le court-term rental est présenté comme un « loophole » qui permet aux salariés W-2 d’accumuler des pertes immobilières sans être considérés comme « professionnels de l’immobilier ». Tant que l’investisseur participe matériellement (souvent 100 heures/an) et que le bien est réellement loué, les pertes peuvent être imputées sur le revenu salarial. Cependant, Matt avertit que basculer immédiatement le bien vers une société de gestion au 1er janvier peut déclencher une vérification de l’IRS ; il recommande de gérer soi-même le bien pendant au moins un mois pour créer une trace d’activité “réelle”.
Comment choisir le bon expert comptable
Le duo conseille aux novices de poser une question précise : « Quels sont les gestes concrets que vos clients investisseurs ont accomplis récemment ? » Cette interrogation force le CPA à détailler ses expériences réelles et à révéler s’il possède une véritable expertise immobilière. Un autre critère important est la capacité du professionnel à naviguer entre différents États, notamment pour les investisseurs qui achètent hors de leur résidence principale. Enfin, ils soulignent que la spécialisation sectorielle (par exemple, CPA dédié à l’immobilier vs généraliste) n’est pas toujours obligatoire, mais la familiarité avec la terminologie et les stratégies propres à l’immobilier est indispensable.
Les participants au BPCon 2026 ont rappelé que les véritables avantages fiscaux résident dans une planification réfléchie et non dans la recherche de « trucs rapides » relayés sur TikTok. La combinaison d’une bonne documentation (contrats de location, preuves de paiement, tarifs du marché) et d’un cabinet comptable compétent garantit des économies substantielles tout en limitant les risques d’audit.
