Dans le dernier épisode du podcast On the Market l’animateur Dave Meyer invite le spécialiste du multifamilial Brian Burke afin d’évaluer la situation actuelle du marché immobilier commercial. Les deux experts s’accordent à dire que les cinq à dix prochaines années pourraient jouer le rôle d’une période d’achat exceptionnelle, comparable aux ruptures que l’on a observées en résidentiel en 2007-2008.
Baisse des prix et opportunités d’achat
Selon les données partagées, les valeurs du commercial ont déjà reculé d’au moins 20 % au niveau global, avec des déclins pouvant atteindre 50 % dans le segment bureau. Cette correction déjà amorcée contraste fortement avec les prix élevés que l’on retrouve dans le résidentiel les actions ou les matières premières. Dave Meyer avance que 2028 pourrait se révéler, pour le commercial, à ce que 2007-2008 fut pour le résidentiel: une correction profonde ouvrant la porte à une génération d’investisseurs prêts à profiter de prix historiquement bas.
Facteurs macroéconomiques et financiers
Le premier moteur de cette turbulence vient de la politique monétaire. Le Fed a d’abord relevé le taux d’intérêt à court terme, ce qui a fait grimper le SOFR (taux de financement sécurisé au jour le jour). Nombre de prêts flottants, indexés sur le SOFR, se sont En parallèle, le rendement des obligations à 10 ans – référence des emprunts à long terme – a augmenté de façon autonome, rendant le refinancement difficile pour les détenteurs de dettes à court terme cherchant à s’enrouler dans des crédits plus longs.
Ce double choc a déclenché une décompression du cap rate les investisseurs ne peuvent plus vendre à des taux de capitalisation de 4-5 % alors que les rendements obligataires avoisinent 5 % et plus. Le résultat est une situation de leverage négatif où le taux d’intérêt dépasse le cap rate, un scénario qui, selon Brian Burke, « fait perdre de l’argent à chaque transaction ». Un exemple récent provient d’un courtier de Denver qui proposait des actifs de classe B à un cap de 5,3 %; le présentateur le qualifie de « mauvais investissement » face aux rendements du Trésor.
Démographie, offre excédentaire et perspectives à moyen terme
La pression sur la demande réside également dans la *démographie*. Les naissances diminuent depuis eighteen (18) ans ce qui signifie que le nombre de futurs locataires potentiels, principalement dans la tranche 18-30 ans, va décliner. En 2022, la croissance de la population a atteint son point le plus bas depuis la Seconde Guerre mondiale, et les flux migratoires ont chuté brutalement en 2025-2026.
Ces dynamiques s’ajoutent aux précédents historiques: la première chute à deux chiffres du prix du commercial s’est produite dans les années 1980 suite à une réforme fiscale, puis en 2008-2009 lors de la crise financière globale. Dans les deux cas, la période de stabilité a duré plusieurs années avant d’engendrer un rallye de plus d’une décennie. Brian Burke rappelle que les investisseurs n’ont pas besoin d’attendre le point le plus bas absolu; ils peuvent entrer dès que les indices montrent que le creux est passé, et profiter d’une reprise qui pourrait s’étendre sur une dizaine d’années.
La prudence reste de mise: il faut attendre que le marché montre les premiers signes de stabilisation avant de s’engager, mais la fenêtre d’achat pourrait s’étendre sur plusieurs années, offrant
