Dans un marché immobilier en constante évolution, Zach Lemaster, fondateur et PDG de Rent to Retirement partage ses insights pour réussir dans l’investissement locatif. Avec des taux d’intérêt dépassant les 7% beaucoup pensent que les locations clés en main ne sont plus rentables. Pourtant, Zach Lemaster voit les choses différemment.
Spécialisé dans la vente et le financement de logements neufs pour investisseurs à travers les États-Unis, Zach Lemaster a une vision unique du marché. Il nous livre ses conseils pour négocier les meilleurs deals, éviter les erreurs courantes et maximiser les rendements.
Les opportunités cachées dans un marché en ralentissement
Contrairement à la croyance populaire, Zach Lemaster affirme que les taux d’intérêt élevés créent des opportunités uniques. Les constructeurs, face à un marché ralentissant, sont prêts à négocier des conditions avantageuses. Par exemple, certains offrent jusqu’à 15% de remboursement en espèces à la clôture ou des réductions de prix significatives.
Prenons l’exemple d’une maison neuve à $300K. Avec un acompte de 20% ($60K) et un crédit constructeur de 15% ($45K), l’investisseur n’a besoin que de $15K en espèces, soit seulement 5% du prix d’achat. Cette stratégie permet d’augmenter considérablement le ROI.
Une autre option est d’utiliser ce 15% pour réduire le taux d’intérêt, le faisant passer dans les 3%. Cela améliore significativement le flux de trésorerie, tout en verrouillant le taux sans attendre une éventuelle baisse des taux par la Federal Reserve.
Les erreurs à éviter pour les nouveaux investisseurs
Zach Lemaster met en garde contre les erreurs courantes des nouveaux investisseurs, notamment l’absence de due diligence et l’investissement dans des zones à faible revenu. Il recommande de toujours effectuer une inspection par un tiers, une évaluation complète du titre et une évaluation indépendante de la propriété.
Il souligne également l’importance d’inclure des contingences dans le contrat pour se protéger tout au long du processus d’achat. Bien que certains investisseurs réussissent dans les zones à faible revenu, Zach Lemaster déconseille cette approche aux nouveaux venus.
Stratégies pour commencer avec un petit budget
Si Zach Lemaster devait recommencer avec seulement $50K et un emploi salarié, il investirait d’abord dans son éducation pour comprendre clairement ses objectifs. Il achèterait des maisons neuves dans de bons quartiers avec des équipes qualifiées.
Il ne chercherait pas la perfection mais plutôt des deals qui correspondent à ses critères. Avec des réserves adéquates, il utiliserait les $50K comme acompte et négocierait des conditions avantageuses. Il recommande également de se renseigner sur les prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio), qui sont très compétitifs dans l’environnement de prêt actuel.
Zach Lemaster insiste sur l’importance de la diversification pour ne pas mettre tous ses investissements dans une seule zone.
Les drapeaux rouges à repérer
Zach Lemaster met en garde contre les deals qui semblent trop beaux pour être vrais. Il recommande de ne pas se concentrer uniquement sur les chiffres mais de faire une due diligence approfondie. Les rendements modestes dans de bons emplacements battent souvent les rendements élevés dans des zones à risque.
Il conseille de vérifier les tendances de location, les vacances et l’historique des prix de cinq ans avant de prendre une décision.
Leçons apprises sur les marchés immobiliers
Zach Lemaster admet avoir été initialement sceptique à propos du marché immobilier du Texas en particulier à San Antonio et dans les banlieues de Dallas en raison des impôts fonciers élevés. Cependant, il a découvert que certaines banlieues connaissent une croissance à deux chiffres tant en termes d’appréciation que de loyers, offrant un flux de trésorerie significatif malgré les impôts élevés.
Il souligne l’importance de se concentrer sur les zones où l’offre est faible et la demande élevée, en gardant les choses simples et cohérentes pour réussir à long terme.
Conseils pour les nouveaux investisseurs
Zach Lemaster encourage les nouveaux investisseurs à ne pas chercher la perfection. Il recommande d’être créatif et d’explorer différentes options de financement pour faire fonctionner un deal. Il insiste sur l’importance de ne pas passer à côté d’un deal simplement parce qu’il ne correspond pas au modèle traditionnel de 20% d’acompte avec un prêt conventionnel.
Il encourage également les investisseurs à tirer parti des conditions actuelles du marché, qui sont plus favorables aux acheteurs qu’elles ne l’ont été depuis des années.
