Dans le paysage de l’investissement immobilier, certaines histoires se distinguent par leur audace et leur persévérance. Nathan Nicholson, un résident de Louisville, Kentucky incarne parfaitement cette détermination. À l’âge de 33 ans, avec un capital de départ modeste, il a pris une décision qui a radicalement changé sa vie: liquider son 401(k) pour se lancer dans l’acquisition de biens locatifs.
Treize ans plus tard, son portefeuille immobilier compte 23 maisons unifamiliales dont 11 sont entièrement payées. Cette réussite est le fruit d’une stratégie méthodique et d’une gestion rigoureuse de ses investissements. Découvrons ensemble les étapes clés de son parcours.
Les débuts: une décision audacieuse
La première étape de Nathan Nicholson a été de liquider son 401(k) pour acheter sa première maison lors d’une vente successorale. Cette propriété, acquise pour environ 38 000 à 40 000 dollars a servi de tremplin pour son empire immobilier. Une vente successorale est une opportunité souvent sous-estimée dans le marché immobilier, permettant d’acquérir des biens à des prix attractifs.
Nicholson a utilisé cette première acquisition pour apprendre les ficelles du métier avant de passer à la suivante. Une fois ses économies initiales épuisées, il a commencé à utiliser des prêts de rénovation 203K avec un acompte de 20 %, puis est passé aux prêts conventionnels pour les maisons unifamiliales. Il a toujours mis 20 % de son propre crédit personnel pour chaque achat, une discipline financière qui a été cruciale pour sa réussite.
La stratégie de financement: utiliser les propriétés payées comme levier
Une des caractéristiques les plus remarquables de la stratégie de Nicholson est son utilisation des propriétés entièrement payées pour financer de nouvelles acquisitions. Chaque fois qu’il paie une propriété, il la place immédiatement sur une ligne de crédit commerciale. Actuellement, il a près d’un million de dollars disponibles sur environ 10 propriétés payées, qu’il utilise pour acheter d’autres maisons en espèces.
Cette stratégie offre un double avantage: il bénéficie du flux de trésorerie mensuel de la propriété et augmente son pouvoir d’achat pour continuer à acheter sans avoir besoin de crowdfunding. Par exemple, il a récemment versé 56 000 dollars pour payer une propriété sur Lees Lane, qui lui rapporte environ 600 dollars par mois. Une fois cette propriété ajoutée à sa ligne de crédit, il a gagné 100 000 dollars supplémentaires en crédit disponible.
La sélection des propriétés: une approche rigoureuse
Nicholson n’achète que des propriétés avec un DSCR de 1,3 ce qui signifie que le revenu de la propriété doit être environ 30 % supérieur à ses mensualités de dette. Cette approche est sa version moderne de la règle du 1 % pour les taux actuels. Il trouve la plupart de ses propriétés grâce à une stratégie de marketing direct vers les vendeurs, qu’il gère lui-même pour éviter les frais de courtage.
Récemment, il a acheté une maison de quatre chambres pour 125 000 dollars évaluée à 170 000 à 175 000 dollars ce qui lui a permis d’entrer avec 45 000 à 50 000 dollars d’équité sans dépenser un centime de sa poche. Cette acquisition illustre parfaitement sa capacité à identifier des opportunités rentables.
En plus d’acquérir de nouvelles propriétés, Nicholson se concentre sur l’amélioration des performances de son portefeuille existant. Cette année, il a mis en œuvre plusieurs stratégies: il a changé de gestionnaire de biens pour réduire ses frais de 12 % à 8 % ce qui lui fait économiser environ 12 000 dollars par an sur 300 000 dollars de loyers. Il applique également des augmentations de loyer de 3 % par an ce qui ajoute environ 8 000 dollars par an une fois pleinement exécuté.
De plus, il cible le remboursement des propriétés avec les soldes de prêt les plus élevés et les coûts de remboursement les plus bas, ce qui lui offre un retour sur investissement d’environ 10 % sur les liquidités utilisées pour rembourser la dette. Il surveille également les taux d’intérêt pour les refinancer dans la fourchette de 5,5 % à 6 % ce qui lui permettrait de rembourser deux ou trois autres propriétés en utilisant l’équité qu’il a construite grâce à l’appréciation, tout en augmentant son flux de trésorerie mensuel.
