Les saisies immobilières ont connu une hausse significative, avec une augmentation de 14% en mai par rapport à l’année précédente, selon HousingWire. ATTOM un site d’analyse de données, rapporte une augmentation de 26% au premier trimestre de cette année. Cette tendance n’est pas un simple ajustement temporaire, mais un phénomène notable qui mérite l’attention des investisseurs.
Contrairement à la crise financière de 2008, la hausse actuelle des saisies immobilières présente des caractéristiques distinctes selon les États. Les États les plus touchés par cette augmentation des défauts de paiement sont la Floride la Caroline du Sud le Maryland le Nevada et l’Indiana.
Les facteurs clés derrière la hausse des saisies immobilières
Contrairement à la croyance populaire, les mauvais prêts accordés à des acheteurs non qualifiés ne sont pas le principal moteur de cette hausse. Selon The Wall Street Journal les coûts d’assurance et les taxes foncières en hausse rapide sont les principaux responsables. Cette différence est cruciale, car les pratiques de prêt peuvent être resserrées avec des exigences de scores de crédit plus élevés et des acomptes plus importants, mais la réduction des coûts d’assurance et des taxes foncières est plus difficile à réaliser.
Marina Walsh économiste à la Mortgage Bankers Association a déclaré: « Ils subissent des chocs de paiement dus aux taxes et à l’assurance… « Pour les acheteurs récents, « c’est cet effet cumulatif qui pourrait créer de la détresse. »
Le rôle de l’emploi dans les saisies immobilières
L’emploi joue également un rôle majeur. Selon les données du premier trimestre d’ATTOM les marchés les plus risqués sont ceux avec les taux de chômage les plus élevés. Rob Barber PDG d’ATTOM a déclaré: « Bien que les prix de l’immobilier aient légèrement baissé par rapport aux records de l’été dernier, l’accessibilité reste un défi dans une grande partie du pays. Le plus grand risque reste dans les comtés où les taux de chômage sont supérieurs à 5%, et où les maisons sont saisies à un taux plus élevé. »
Stratégies pour les investisseurs immobiliers
Acheter dans des zones avec les taux de saisie les plus élevés n’est pas nécessairement une décision judicieuse pour les investisseurs, cela dépend de vos objectifs à long terme. Pour les investisseurs en rénovation, acheter sur un marché avec un chômage élevé, des taxes ou des coûts d’assurance élevés peut signifier ne pas pouvoir trouver un acheteur final qualifié. Pour les propriétaires, une analyse de flux de trésorerie positive peut ne pas valoir grand-chose s’il y a peu de locataires employés.
Chaque État doit être considéré dans son contexte. Selon ATTOM l’État avec le taux de saisie le plus élevé en avril était le Delaware avec 1 sur 1 739 unités de logement montrant un dépôt. Cependant, si vous cherchez un flux de trésorerie, ce n’est pas l’endroit pour trouver une affaire. Le prix médian de liste ici est de 500 000 $ ce qui, avec les taux d’intérêt actuels, est un non-démarreur, même avec une légère remise sur une vente à découvert.
Hannah Jones analyste économique senior chez a déclaré dans le rapport de « Le taux de saisie élevé du Delaware est en partie un problème mathématique. Avec un nombre relativement faible d’unités de logement au total, il n’en faut pas beaucoup pour produire une figure par unité alarmante, donc le taux surestime la gravité des conditions pour le propriétaire moyen du Delaware par rapport à un État plus grand avec beaucoup plus de dépôts absolus. »
La Caroline du Sud, qui a vu 1 sur 1 745 propriétés montrant un dépôt, a un problème différent. Elle a simplement grandi trop vite, faisant monter les prix et créant des problèmes d’accessibilité pour certains résidents locaux. Jones explique: « La pression des saisies en Caroline du Sud est largement une conséquence de sa propre croissance. La migration rapide a fait monter les prix des maisons bien au-delà de ce que les niveaux de revenus locaux pouvaient supporter, et de nombreux acheteurs qui ont acheté près du pic de cette appréciation, avec des taux hypothécaires élevés en plus, se retrouvent maintenant avec des paiements mensuels élevés et peu de coussin d’équité. »
Pour les investisseurs potentiels, cela pourrait être une situation qui fonctionne si les maisons peuvent être achetées à prix réduit. La demande pour l’État de la Palmetto est à un niveau record, avec les données récentes du Census Bureau le montrant comme l’État à la croissance démographique la plus rapide du pays.
Comparé à d’autres États, les principaux marchés de la Caroline du Sud, Myrtle BeachCharlestonColumbia et Greenville cochent de nombreuses cases que les investisseurs en rénovation et les propriétaires recherchent: emploi, accessibilité et demande élevée. En novembre, a classé la Caroline du Sud parmi les marchés immobiliers les plus performants du pays.
Joel Berner économiste senior chez a déclaré: « Les nouvelles constructions continuent de devenir plus disponibles et plus abordables pour l’acheteur américain malgré les tendances de construction de maisons unifamiliales atténuées. Les marchés du sud comme la Caroline du Sud prouvent que des pipelines de construction stables peuvent préserver l’accessibilité même si la demande augmente. »
Avant de revoir toutes les informations supplémentaires sur la migration, l’emploi et les revenus médians, les propriétaires potentiels devraient soigneusement souscrire en utilisant les coûts réels d’emprunt, d’assurance et de taxes d’aujourd’hui. Si le flux de trésorerie passe dans le rouge, c’est un non-démarreur, peu importe le reste. Plus la maison a été saisie depuis longtemps, plus l’offre devrait être basse. Il n’y a pas de mal à commencer bas, mais les banques sont généralement un peu déconnectées au départ. Après quelques mois de paiements de taxes, d’utilités et d’entretien, elles sont prêtes à couper leurs pertes.
C’est là qu’une offre en espèces et une clôture rapide gagnent la journée. Si vous n’avez pas d’argent, de financement privé ou d’un prêt-pont à court terme pour sécuriser la propriété jusqu’à ce que vous puissiez faire des réparations et refinancer, vous pouvez obtenir une affaire profondément discountée qui génère des flux de trésorerie dès le premier jour ou que vous pouvez remettre sur le marché avec un profit décent.
Il est impossible de prédire ce qui se passera à long terme en ce qui concerne les taux d’intérêt, les revenus et l’économie, donc acheter des affaires qui ont du sens à court terme et qui pourraient être détenues à long terme est la voie à suivre.
