En 2026, le marché immobilier connaît une transformation majeure. Avec une offre record de logements locatifs, les locataires se trouvent en position de force, capable de négocier des conditions plus avantageuses. Cette situation pousse les propriétaires, qu’ils soient de grandes sociétés ou des particuliers, à adapter leurs stratégies pour attirer et retenir les locataires.
Les données de TurboTenant révèlent que les petits propriétaires, souvent appelés mom-and-pop landlords sont moins enclins à offrir des concessions pour remplir leurs appartements. Plutôt que de suivre les grandes sociétés qui proposent des mois de loyer gratuits ou des réductions, ils préfèrent maintenir des loyers stables, ce qui peut compresser leur flux de trésorerie face à la hausse des coûts.
Les grandes sociétés de gestion immobilière et leurs concessions
Selon Zillow, près de 40 % des annonces de location incluent des concessions, un record pour cette période de l’année. Cette tendance s’explique par la construction massive de nouveaux logements: 608 000 unités multifamiliales ont été achevées en 2026, un chiffre inédit depuis 40 ans. Les taux d’inoccupation ont
Kara Ng économiste senior chez Zillow, souligne que les locataires n’ont pas à se contenter de moins ce printemps. Avec une offre aussi abondante, ils peuvent négocier des prix, des avantages et des conditions plus favorables. Les gestionnaires de biens sont prêts à leur offrir de meilleures conditions.
La psychologie derrière les concessions
Les grandes sociétés de gestion immobilière, comme Greystar, peuvent se permettre d’offrir des concessions grâce à leur marge de manœuvre financière. Elles compensent souvent ces réductions par des frais supplémentaires pour des services comme le stationnement, l’utilisation des salles communes ou des salles de sport. Cependant, cette pratique a été critiquée pour son manque de transparence.
En janvier 2026, Greystar a été poursuivi par la Federal Trade Commission (FTC) et le procureur général du Colorado, Phil Weiser pour avoir trompé les consommateurs sur les coûts mensuels de location en ajoutant des frais obligatoires non mentionnés initialement. En 2026, Greystar a accepté un règlement de 24 millions de dollars pour rembourser les locataires lésés.
Les petits propriétaires et leur avantage concurrentiel
Malgré la pression concurrentielle, les petits propriétaires ont un avantage certain. Selon une enquête de TurboTenant, plus de 80 % des propriétaires indépendants affirment que la demande locative n’a pas diminué dans leur secteur. Les jeunes locataires, notamment les millennials et la génération Z, privilégient des logements avec des équipements pratiques comme une machine à laver intégrée, la possibilité d’avoir des animaux de compagnie et la climatisation.
John Martin co-animateur du podcast Landlord Lens, explique que ces locataires ne recherchent pas les aménagements luxueux des grandes résidences. Ils préfèrent des logements fonctionnels et abordables, ce qui joue en faveur des petits propriétaires qui n’ont pas à investir dans des infrastructures coûteuses.
La persistance de la demande locative
Les clients de TurboTenant n’ont pas constaté de baisse de la demande locative, contrairement à d’autres gestionnaires institutionnels. Cette stabilité s’explique par le fait que les prix des logements restent inaccessibles pour de nombreux ménages. Selon une enquête de en mars 2026, 36,1 % des locataires américains vivent dans leur appartement depuis cinq ans ou plus.
Benjamin Schall PDG d’AvalonBay Communities, souligne que l’économie de la location par rapport à l’achat reste très favorable. La construction de nouveaux logements continue, notamment dans le Nord-Est des États-Unis, où le nombre de logements achevés a augmenté de 42,1 % en un an. Jiayi Xu économiste chez, attribue cette tendance à la persistance de prix élevés et de taux d’intérêt élevés, qui poussent les ménages vers la location.
Stratégies pour les petits propriétaires
Pour les petits propriétaires, l’offre de concessions doit être soigneusement évaluée. Une réduction de 10,7 % du loyer annuel, soit environ cinq semaines de loyer, peut être significative. Cependant, chaque marché est différent, et les propriétaires doivent décider s’il est plus avantageux d’offrir une concession ou de garder leur logement vacant plus longtemps.
Une tactique courante parmi les grands gestionnaires est d’étendre la durée du bail au-delà de 12 mois pour compenser la perte initiale. Cependant, pour les petits propriétaires, cette stratégie peut ne pas être nécessaire, surtout si la demande reste stable dans leur secteur. La priorité devrait être de maintenir une trésorerie saine en réduisant les coûts opérationnels et en renégociant les taux d’intérêt lorsque cela est possible.
