En 2018, Cameron Philgreen et son épouse ont acquis leur première maison à Lawrence, Kansas, un petit logement de trois chambres qu’ils ont exploité en louant les chambres séparément sur Airbnb pour couvrir le prêt immobilier. À l’époque, Cameron travaillait comme photographe de mariage et cherchait une méthode pour générer du flux de trésorerie sans capitaux externes importants. L’expérience initiale était autant un test opérationnel qu’une stratégie financière : apprendre la gestion locative, réaliser des rénovations et comprendre comment un actif peut se valoriser au fil du temps.
Au fil des années, ce premier pari s’est transformé en un portefeuille plus vaste. Aujourd’hui, Cameron possède 25 propriétés totalisant 35 unités, gère un café de spécialité et pilote un projet de réhabilitation commerciale de 50 000 pieds carrés à Waco, Texas. Sa voie montre comment une combinaison de méthode, d’agressivité commerciale et de relations de financement peut multiplier les opportunités immobilières.
Le modèle financier qui a tout déclenché
La pierre angulaire de la croissance de Cameron a été la méthode BRRRR, un acronyme qu’il utilise comme feuille de route : Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Il vise systématiquement un coût d’acquisition de l’ordre de 70 à 75 cents sur le dollar par rapport à la valeur réparée, ce qui lui permet, après travaux et mise en location, de refinancer pour récupérer la mise initiale et recommencer. Son premier investissement réel avait été acheté à 95 000 $ avec environ 80 000 $ de travaux, pour un ARV estimé à 200 000 $ et qui a finalement été réévalué à 270 000 $ cinq ans plus tard.
Lever des fonds et créer des relations
Au départ, Cameron a limité les apports externes, mais la réussite de ses premiers dossiers a ouvert la porte au capital. Il a noué des partenariats avec des hard money lenders et des prêteurs privés, ce qui a éliminé la contrainte de liquidités dans ses cycles d’achat. Le recours à un private money lender (prêteur privé) a permis d’accélérer les renovations et d’augmenter la cadence des opérations. À chaque cycle BRRRR réussi, il remboursait l’investisseur, renforçait la confiance et facilitait l’accès à des fonds pour le projet suivant.
Sourcing : comment trouver des offres répétables
Pour dénicher des biens intéressants, Cameron s’appuie sur des outils simples mais efficaces. Un filtre automatisé sur Redfin est son « cheat code » : il cible un prix au pied carré inférieur à 100 $ et une présence sur le marché de plus de 45 jours. Les alertes lui envoient automatiquement les annonces correspondant à ces critères, ce qui indique souvent des vendeurs plus enclins à négocier. En parallèle, il travaille avec des wholesalers et des groupes Facebook pour multiplier les sources d’offres.
Volume d’offres et persévérance
Le ratio d’efficacité reste simple et pragmatique : il faut envoyer du volume. Cameron estime devoir soumettre environ dix offres pour concrétiser une transaction. Cette cadence demande de la discipline, une capacité de modélisation rapide des pro forma et la volonté d’accepter l’échec comme étape normale. Le marché finit par répondre à ceux qui persistent et qui savent identifier les marges.
L’état d’esprit derrière la réussite
Au-delà des chiffres, l’élément clé a été un objectif clair. Cameron rappelle qu’il a enduré des périodes inconfortables : vivre avec des salles de bains partagées, rénover seul pendant des semaines, travailler six jours sur sept pendant des mois. Son conseil principal tient en une question simple : « quel est votre pourquoi ? ». Pour lui, l’immobilier n’est pas une fin en soi mais un moyen de financer des passions, comme l’ouverture de son café de spécialité.
Du pourquoi aux actions
La logique est pragmatique : identifiez ce que vous feriez si votre temps n’était plus contraint, puis achetez l’actif qui vous y mène. Pour Cameron, chaque rénovation et chaque refinancement rapprochaient de l’objectif d’avoir du temps libre pour développer des projets personnels. Si vous suivez son parcours, il partage régulièrement les détails opérationnels et les leçons apprises sur sa chaîne YouTube, où les exemples concrets complètent la théorie.
