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Au cours des trois dernières années, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans ont principalement oscillé entre 6,5 % et 7 %, atteignant même des sommets à 7,79 %. Cette situation a naturellement dissuadé de nombreux propriétaires de vendre, réticents à abandonner leurs prêts à 3 % ou 5 %. Cependant, l’année dernière, un nombre croissant de vendeurs a décidé de ne plus attendre une baisse des taux, entraînant ainsi une hausse de 20,3 % des stocks de logements par rapport à l’année précédente, jusqu’au 28 août.
Contexte historique et leçons apprises
Nella mia expérience chez Deutsche Bank, j’ai été témoin de l’impact des taux d’intérêt sur le marché immobilier, surtout après la crise financière de 2008. À cette époque, les leçons tirées ont clairement montré que des taux d’intérêt bas peuvent stimuler temporairement le marché. Cela dit, une hausse soudaine peut engendrer des conséquences désastreuses. Aujourd’hui, la lenteur d’apparition des acheteurs révèle les coûts mensuels élevés liés à l’habitat, entraînant ainsi une baisse des prix dans de nombreux secteurs.
Les propriétés commerciales, comme les complexes d’appartements, ne sont pas épargnées par ce climat économique. Les prix de ces biens, souvent déterminés par les taux de capitalisation, sont directement liés aux taux de prêt. En effet, lorsque ces derniers augmentent, les prix des propriétés commerciales tendent à baisser. Cela peut créer des opportunités d’achat, mais de nombreux propriétaires se retrouvent en difficulté avec des prêts à taux flottant élevés et des échéances à court terme.
Analyse technique des taux hypothécaires
Les investisseurs se posent souvent la question : « Les taux hypothécaires vont-ils baisser, même si la Réserve fédérale réduit les taux d’intérêt ? » La réalité est que la Fed ne contrôle que le taux des fonds fédéraux, qui est le taux d’intérêt à court terme pour les prêts entre banques. Bien qu’il existe une corrélation historique entre ce taux et les taux hypothécaires, les prêteurs déterminent leurs taux sur la base de facteurs tels que les rendements des obligations du Trésor et des titres adossés à des créances hypothécaires, ainsi qu’une prime de risque.
Les prêteurs ajustent cette prime en fonction des risques perçus, notamment le risque d’inflation, le risque de défaut des emprunteurs et le risque d’une récession généralisée. Les chiffres actuels parlent d’eux-mêmes : avec des obligations du Trésor à 10 ans autour de 4 % et des spreads d’environ 1,7 %, les prêts en gros coûtent environ 5,7 %. En tenant compte des marges de détail, le taux pour les consommateurs se situe entre 6,7 % et 7,2 %.
La crainte des investisseurs obligataires concernant l’inflation et la dépense gouvernementale massive impacte également les rendements des obligations. Malgré une réduction des taux d’intérêt de la Fed de 75 points de base, les rendements des obligations à 10 ans ont en réalité augmenté depuis, atteignant actuellement environ 4,24 %.
Implications réglementaires et perspectives futures
Le climat économique actuel entraîne des incertitudes qui exacerbent la volatilité du marché immobilier. Les investisseurs doivent garder à l’esprit que même si la Fed réduit le taux des fonds fédéraux, cela ne garantit pas une baisse des taux hypothécaires. Les augmentations des coûts de construction et une offre limitée de logements neufs, avec une baisse de 5,7 % des permis de construire, aggravent la situation. Tous ces éléments indiquent que les prix des logements pourraient augmenter si les taux hypothécaires baissent.
Dans ce contexte, il est essentiel d’adopter une approche stratégique pour investir dans l’immobilier. En évitant de tenter de synchroniser le marché, je préfère investir régulièrement dans des actifs immobiliers passifs, ce qui me permet de lisser les fluctuations économiques. Les investissements immobiliers peuvent, en effet, servir de protection contre l’inflation, les récessions et les risques géopolitiques.
En conclusion, bien que l’on puisse s’attendre à une baisse des taux hypothécaires l’année prochaine, il est peu probable qu’elle soit significative. La corrélation entre le taux des fonds fédéraux et les taux hypothécaires continue de s’affaiblir, rendant l’analyse des tendances du marché encore plus complexe. Néanmoins, les investissements immobiliers restent une voie prometteuse pour naviguer dans ces incertitudes.
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