Le marché immobilier américain traverse une période complexe, marquée par des défis tant pour les investisseurs que pour les propriétaires. Les récentes tendances montrent une baisse des mises en chantier, une pression sur les marges des promoteurs et des propositions de nouvelles taxes. Ces dynamiques influencent non seulement les prix des logements, mais aussi les stratégies d’investissement.
Pour comprendre ces enjeux, nous avons rassemblé des experts tels que Dave Meyer, Kathy Fettke, Henry Washington et James Dainard. Leur analyse met en lumière les impacts des politiques fiscales et des dynamiques du marché sur l’ensemble du secteur immobilier.
La baisse des mises en chantier et ses conséquences
Les mises en chantier aux États-Unis ont chuté à un rythme annualisé de 1,18 million d’unités en mai, le niveau le plus bas depuis avril 2026. Cette diminution affecte particulièrement les logements unifamiliaux, dont les achèvements ont diminué de 16 % en glissement annuel. Les constructeurs, confrontés à des taux d’intérêt élevés et à des coûts de construction accrus, ralentissent leurs projets.
Cette situation pourrait bénéficier au secteur des appartements, qui a connu une surabondance ces dernières années. Avec moins de nouvelles constructions, l’offre pourrait se resserrer, ce qui pourrait entraîner une hausse des loyers. Cependant, cette tendance n’est pas favorable aux locataires, qui pourraient faire face à des loyers plus élevés.
Dave Meyer souligne que cette baisse des constructions est préoccupante, car le pays a besoin de plus de logements abordables. Il note également un déséquilibre entre l’offre et la demande, avec une préférence des acheteurs pour les maisons unifamiliales, dont la construction est insuffisante.
Les défis des promoteurs et les marges compressées
Les promoteurs font face à des défis majeurs, notamment des coûts de construction élevés et des délais de vente allongés. James Dainard explique que dans le Pacifique Nord-Ouest, les promoteurs subissent des pressions en raison de la baisse des prix et de l’augmentation des coûts. Les marges bénéficiaires se réduisent, rendant les projets moins attractifs.
Henry Washington partage son expérience personnelle, indiquant que les coûts de construction et la baisse des valeurs de revente réduisent sa rentabilité. Il souligne que seuls les promoteurs expérimentés, opérant dans des marchés plus abordables, parviennent encore à réaliser des bénéfices.
Kathy Fettke ajoute que les projets de développement peuvent prendre jusqu’à 10 ans, ce qui dissuade les investisseurs de s’engager dans de nouveaux projets en période d’incertitude économique.
Les implications fiscales et les propositions de nouvelles taxes
Henry Washington aborde la question des taxes sur les plus-values, un sujet crucial pour les propriétaires de longue date. Depuis 1997, les exclusions fiscales pour les ventes de résidences principales n’ont pas été ajustées, ce qui peut entraîner des factures fiscales importantes pour les baby-boomers vendant leurs maisons.
Par exemple, un couple ayant acheté une maison à San Jose en 2000 pour 350 000 dollars pourrait aujourd’hui devoir payer plus de 150 000 dollars en taxes fédérales sur une plus-value de 1,15 million de dollars. Cette situation pourrait dissuader les propriétaires de vendre, réduisant
Dave Meyer exprime des réserves sur cette problématique, estimant que les propriétaires devraient être en mesure de gérer ces taxes à partir des produits de la vente. Il souligne également que les exclusions fiscales actuelles sont déjà avantageuses.
James Dainard aborde également la proposition de taxe sur les plus-values à New York, qui pourrait atteindre 65 % des bénéfices après impôts. Cette mesure pourrait décourager les investisseurs et réduire davantage l’offre de logements.
Les experts s’accordent à dire que ces enjeux nécessitent une attention particulière pour assurer un équilibre entre l’offre et la demande, tout en soutenant les investisseurs et les propriétaires.
