Les réformes fiscales ne sont pas un phénomène nouveau, mais celles qui s’annoncent pour 2025 pourraient constituer un véritable tournant pour la fiscalité immobilière. Que vous soyez un investisseur chevronné ou que vous veniez tout juste de faire l’acquisition de votre première propriété locative, les choix que vous ferez dès maintenant, avant l’entrée en vigueur de ces changements, pourraient façonner votre avenir financier pour les décennies à venir.
Êtes-vous prêt à anticiper ces bouleversements?
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Un contexte fiscal en mutation
Dans ma carrière à la Deutsche Bank, j’ai eu l’occasion d’observer de près les effets des crises financières sur le paysage économique. Ce que j’ai appris, c’est que le cadre fiscal est en perpétuelle évolution. Les dispositions clés de la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi de 2017 (TCJA) sont sur le point d’expirer fin 2025, à moins que le Congrès n’intervienne pour les prolonger.
Ces mesures ont été cruciales pour de nombreux investisseurs immobiliers, notamment ceux qui exploitent la dépréciation, les déductions de transfert et les stratégies de planification successorale. Quelles seront les conséquences si ces dispositifs viennent à disparaître?
Les implications des réformes fiscales à venir
Parmi les changements potentiels, l’un des plus significatifs pourrait être la réintroduction de la dépréciation accélérée à 100 % pour les actifs éligibles, tels que le mobilier et les systèmes de climatisation. Cette mesure a été un atout majeur pour les investisseurs utilisant des études de ségrégation des coûts sur leurs biens. Actuellement, cette dépréciation est en cours de réduction, mais un projet de loi récemment proposé pourrait permettre sa réintroduction, rétroactivement à janvier 2025. Cela offrirait une nouvelle opportunité pour les investisseurs de déduire une part substantielle de leurs investissements dès la première année. Ne serait-ce pas une aubaine pour votre portefeuille?
En revanche, si cette mesure n’est pas adoptée, la dépréciation de 40 % prévue pour 2025 pourrait représenter la dernière occasion significative d’en tirer profit. Dès lors, la planification fiscale devient cruciale pour ceux qui souhaitent bâtir une richesse durable dans l’immobilier. Avez-vous déjà envisagé les stratégies qui pourraient vous permettre de maximiser vos déductions?
Un autre point à surveiller est l’exemption fiscale successorale, qui se situe actuellement autour de 13,6 millions d’euros par individu. En 2026, cette exemption pourrait chuter à environ 7 millions d’euros, exposant ainsi davantage de portefeuilles à des impositions significatives lors des transferts de biens. Il est donc essentiel pour les investisseurs immobiliers d’envisager dès maintenant des stratégies de fiducie, de dons et de planification fiscale pour éviter de lourdes taxes à l’avenir.
Évaluer les déductions fiscales
Si vous êtes propriétaire ou si vous opérez via une société à responsabilité limitée (LLC), vous pourriez bénéficier de la déduction pour revenu d’entreprise qualifié (QBI), qui permet une déduction de 20 % sur les revenus locatifs. Cependant, cette déduction pourrait disparaître à la fin de 2025 si elle n’est pas prolongée, entraînant des augmentations d’impôts potentiellement significatives pour les investisseurs ayant des revenus locatifs élevés, notamment dans des États où la fiscalité est particulièrement lourde. Est-ce le moment idéal pour réévaluer si votre opération locative répond aux critères d’une entreprise active plutôt qu’à ceux d’un revenu passif?
Les changements fiscaux affecteront également les tranches d’imposition. Les réductions d’impôts appliquées par la TCJA pourraient être inversées en 2026, augmentant ainsi le taux d’imposition sur les revenus W-2 ou sur ceux issus de la gestion active de locations à court terme ou de rénovations. Les investisseurs avertis commencent déjà à examiner les conversions Roth, l’accélération des revenus ou des déductions en fin d’année, ainsi que l’utilisation de la dépréciation tant que les taux demeurent bas. Êtes-vous en train de préparer votre stratégie fiscale?
Anticiper et s’ajuster
Bien que l’échange 1031 ne soit pas prévu pour expirer, il fait l’objet de discussions concernant une éventuelle limitation de son utilisation, particulièrement pour les transactions de grande valeur. Si vous détenez une propriété avec une équité significative et envisagez une vente, l’année 2025 pourrait être idéale pour profiter des règles 1031 actuelles et différer vos gains en capital. Ne serait-il pas judicieux d’explorer cette option?
Adopter une approche proactive plutôt que réactive est essentiel. Les investisseurs avisés peuvent tirer parti des opportunités qui se présentent avant que les changements ne prennent effet. Collaborer avec des experts en fiscalité peut faciliter la planification pour maximiser votre efficacité fiscale et construire une richesse durable, tout en naviguant dans les complexités du marché immobilier. Avez-vous déjà pensé à faire appel à un conseiller fiscal?
En conclusion, les réformes fiscales de 2025 pourraient marquer un tournant décisif dans la fiscalité telle que nous l’avons connue. Bien que les décisions du Congrès soient souvent imprévisibles, une chose est certaine : les meilleurs investisseurs ne se contentent pas d’acheter des propriétés; ils achètent du temps, des options, et agissent de manière éclairée. Êtes-vous prêt à vous préparer dès maintenant pour ce qui s’annonce?
