Vous êtes un investisseur immobilier avec deux propriétés locatives performantes, et vous êtes prêt à acquérir la troisième. Cependant, votre banque refuse votre demande de prêt, non pas parce que le marché est mauvais ou que votre crédit est compromis, mais parce que, sur le papier, vous semblez surendetté. Cette situation frustrante est souvent due à un problème de produit de prêt plutôt qu’à un manque de moyens ou de stratégie.
La clé pour comprendre cette situation réside dans le concept de ratio d’endettement sur revenu (DTI). Les prêteurs conventionnels utilisent ce ratio pour évaluer votre capacité à gérer des dettes supplémentaires. Malheureusement, chaque propriété locative que vous ajoutez aggrave votre DTI sur le papier, même si ces propriétés génèrent des revenus. C’est ici que les prêts DSCR entrent en jeu, offrant une solution innovante pour les investisseurs immobiliers.
Comprendre le piège du DTI
Le ratio d’endettement sur revenu (DTI) est un indicateur crucial pour les prêteurs conventionnels. Il se calcule en divisant le total de vos dettes mensuelles par vos revenus mensuels. Un DTI élevé, généralement au-dessus de 43%-45%, peut entraîner le rejet de votre demande de prêt. Pour les investisseurs immobiliers, cette situation est particulièrement frustrante car les revenus locatifs ne sont pas pleinement pris en compte par les banques.
Chaque nouvelle propriété locative que vous acquérez avec un prêt conventionnel apparaît comme une dette supplémentaire sur votre bilan, même si la propriété est rentable.
Les prêts DSCR: une approche différente
Contrairement aux prêts conventionnels, les prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio) évaluent la capacité de la propriété à se financer elle-même plutôt que votre capacité personnelle à gérer la dette. Le DSCR se calcule en divisant le revenu net d’exploitation annuel de la propriété par le service de la dette annuel (principal, intérêts, taxes et assurance).
Par exemple, si une propriété génère 26 400 $ de revenus locatifs annuels, avec un revenu net d’exploitation (NOI) de 22 000 $ après dépenses, et que les paiements annuels de la dette sont de 18 000 $, votre DSCR est de 1,22. Cela signifie que la propriété génère 22 % de plus que ce qu’elle coûte à entretenir. Pour un prêteur DSCR, cette propriété se qualifie sur ses propres mérites.
Votre revenu W-2 ? Largement irrélevant. Vos déclarations de revenus ? Non requises. Votre DTI sur d’autres propriétés ? Pas le point. Le prêteur évalue l’actif, pas vous. Si l’actif fonctionne, le prêt fonctionne.
Les avantages des prêts DSCR
Les prêts DSCR sont particulièrement avantageux pour les investisseurs qui ont de bons deals mais des finances personnelles qui ne passent pas le test des prêteurs conventionnels. Ces investisseurs incluent souvent:
- Les investisseurs autonomes dont les déductions fiscales font paraître leurs revenus faibles sur le papier
- Les investisseurs en CDI qui portent déjà deux ou trois hypothèques et ne peuvent pas en ajouter une autre sans dépasser leur DTI
- Les investisseurs en croissance rapide pour lesquels l’évaluation conventionnelle ne peut pas suivre
LendingOne se concentre spécifiquement sur ce type de prêt, offrant une solution adaptée aux besoins des investisseurs immobiliers.
Même deal, deux réponses différentes
Prenons l’exemple d’un investisseur qui possède deux propriétés locatives et souhaite en acheter une troisième: une maison unifamiliale d’une valeur de 300 000 $, qui se loue pour 2 200 $ par mois sur le marché. Le deal est rentable, et le DSCR est de 1,18.
Le prêteur conventionnel examine la situation globale de l’investisseur: deux hypothèques existantes, un paiement de voiture et des prêts étudiants. Les revenus locatifs des propriétés existantes sont partiellement crédités mais pas entièrement compensés. Le calcul du DTI revient trop élevé. Le prêt est refusé.
Le prêteur DSCR, en revanche, se concentre sur la propriété: 2 200 $ de loyer mensuel, NOI après dépenses, service de la dette sur le prêt proposé, et un DSCR de 1,18, supérieur au seuil de 1,0. Le prêt est approuvé.
Même investisseur et même deal. Différent produit de prêt, différent résultat.
Comparaison des prêts conventionnels et DSCR
| Critères | Conventionnel | DSCR |
|---|---|---|
| Basis de qualification | Revenu de l’emprunteur + DTI | Flux de trésorerie de la propriété |
| Déclarations de revenus requises | Oui | Non |
| Bulles de paie/W-2 | Oui | Non |
| Apport personnel | 15%-25% | 20%-30% |
| Délai d’approbation | 30-60 jours | Souvent deux à trois semaines |
| Limite de propriété du portefeuille | Généralement limitée à 10 | Aucune limite |
| Meilleur pour | Occupation personnelle/acquisitions précoces | Développement d’un portefeuille |
Le tableau montre clairement que ces produits de prêt ne sont pas interchangeables. Les prêts conventionnels sont excellents pour ce qu’ils sont conçus, mais pas pour un investisseur cherchant à passer de la propriété trois à la propriété dix.
Ce que les prêts DSCR ne résolvent pas
Les prêts DSCR ne sont pas magiques. Voici ce avec quoi vous travaillez:
- Les taux sont plus élevés que les prêts conventionnels
- Les exigences de mise de fonds sont réelles
- Le crédit compte toujours
- L’historique de location aide
Ces facteurs ne sont pas disqualifiants. C’est juste de la mathématique. Exécutez vos nombres en utilisant le taux DSCR réel, la mise de fonds et le NOI avant de décider si le deal fonctionne toujours. Pour la plupart des investisseurs qui ont atteint le mur conventionnel, il le fait encore.
Qui a besoin de cette solution
Si vous avez un revenu W-2 élevé, un DTI solide et que vous achetez votre première ou deuxième propriété d’investissement, le financement conventionnel pourrait encore être votre meilleure option. Utilisez-le tant que cela fonctionne.
Mais si vous êtes autonome et que vos déclarations de revenus font paraître votre revenu comme une énigme, vous portez déjà deux ou trois hypothèques et la banque les compte contre vous, et vous essayez de construire un véritable portefeuille et que l’évaluation conventionnelle entrave constamment les deals qui se calculent, c’est exactement pour qui le financement DSCR a été conçu.
La banque ne vous en a probablement jamais parlé. C’est parce que les banques de détail ne l’offrent pas. Il vit avec des prêteurs axés sur l’investissement comme LendingOne qui ont spécifiquement construit leur entreprise autour des investisseurs qui sont passés au point où le financement conventionnel ne les sert plus.
Le plafond que vous avez atteint était le plafond du prêt. Le DSCR est la façon de construire au-dessus de celui-ci.
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