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Le marché immobilier en pleine mutation
Le marché immobilier connaît une transformation notable. Alors que la croissance des loyers des maisons individuelles est en déclin, la popularité des communautés built-to-rent (BTR) est en forte hausse. Cet article examine les facteurs à l’origine de ce changement et ses implications pour les locataires et les investisseurs.
Historiquement, de nombreux petits investisseurs ont privilégié les maisons individuelles, séduits par leur prévalence en France et la stabilité à long terme qu’elles offrent. Suite à la crise immobilière de 2008, un intérêt accru des investisseurs a entraîné une hausse significative des achats de maisons individuelles, soutenue par des taux d’intérêt bas et des options de financement accessibles. Selon des données du Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard, au début de 2021, les investisseurs représentaient un impressionnant 28 % de toutes les ventes de maisons individuelles.
Comprendre la dynamique actuelle du marché locatif
À l’aube de 2024, le loyer moyen demandé pour les maisons individuelles a explosé à 2 174 dollars, ce qui représente une augmentation de plus de 40 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie. Cependant, comme l’indique l’économiste Orphe Divounguy de Zillow, bien que la hausse des loyers ait ralenti, ceux-ci demeurent prohibitifs pour de nombreux ménages.
L’impact d’une offre accrue
Une des raisons principales de la récente modération de la croissance des loyers est l’augmentation de l’offre. Dans les zones suburbaines, près de 39 000 nouveaux logements locatifs ont été achevés en 2024, soit une augmentation de 16 % par rapport à l’année précédente. Cet afflux de logements répond à la demande croissante des ménages locataires, environ 6 millions, dans les plus grandes métropoles et leurs périphéries, ayant connu une augmentation de 231 000 ménages entre 2018 et 2023.
La popularité des communautés BTR est largement alimentée par des acteurs financiers majeurs de Wall Street. Ces développements, dotés d’équipements attractifs et souvent situés dans des zones suburbaines, ont attiré des investissements considérables de la part de sociétés de placement immobilier (REIT) telles qu’AvalonBay et Invitation Homes. Le directeur des investissements d’AvalonBay, Matt Birenbaum, a commenté cette tendance, suggérant que nous ne faisons qu’effleurer le potentiel des BTR en tant que nouvelle classe d’actifs significative.
La croissance des communautés built-to-rent
Selon une analyse de la National Association of Home Builders (NAHB), environ 23 000 nouvelles constructions BTR ont été lancées au deuxième trimestre de 2024, soit près de 10 % de plus par rapport à la même période en 2023. Au total, on estime que 130 520 maisons BTR ont été initiées à travers le pays en 2024, représentant une augmentation remarquable de 134 % depuis 2019.
Changements de préférences des consommateurs post-COVID
La demande croissante pour les communautés BTR peut être liée à l’évolution des préférences des consommateurs, notamment après la pandémie de COVID-19. De nombreux locataires recherchent désormais des espaces de vie plus grands et plus privés, ce qui diminue l’attrait des options traditionnelles de logements multifamiliaux. Ryan Kang, co-fondateur et président de Market Stadium, a noté que cette évolution des préférences a influencé de manière significative la popularité croissante des développements BTR.
Les investisseurs du secteur BTR bénéficient de certains avantages par rapport aux propriétaires traditionnels. Ceux-ci incluent l’accès à des équipements améliorés, des services de gestion professionnels et les atouts des propriétés récemment construites. Cependant, les coûts associés à ces développements peuvent représenter un obstacle pour les petits investisseurs, qui peuvent avoir des difficultés à rivaliser avec les grands opérateurs de BTR bien capitalisés.
Opportunités et risques sur le marché locatif
Malgré les défis, les petits investisseurs peuvent encore trouver des opportunités dans les dynamiques actuelles du marché. Par exemple, investir dans des communautés BTR peut offrir un flux de revenus passifs, grâce à une gamme d’équipements proposés, tels que des centres de fitness, des salles communes et des espaces paysagers.
Bien qu’il existe des caractéristiques attrayantes pour les investissements BTR, des inconvénients potentiels subsistent. Les acheteurs peuvent faire face à des options de négociation de prix limitées lors de l’acquisition d’une maison dans une communauté BTR. De plus, des loyers élevés pourraient ne pas générer de flux de trésorerie significatif dans les premières étapes, notamment pour ceux qui financent leurs achats à des taux d’intérêt actuels.
Historiquement, de nombreux petits investisseurs ont privilégié les maisons individuelles, séduits par leur prévalence en France et la stabilité à long terme qu’elles offrent. Suite à la crise immobilière de 2008, un intérêt accru des investisseurs a entraîné une hausse significative des achats de maisons individuelles, soutenue par des taux d’intérêt bas et des options de financement accessibles. Selon des données du Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard, au début de 2021, les investisseurs représentaient un impressionnant 28 % de toutes les ventes de maisons individuelles.0
Historiquement, de nombreux petits investisseurs ont privilégié les maisons individuelles, séduits par leur prévalence en France et la stabilité à long terme qu’elles offrent. Suite à la crise immobilière de 2008, un intérêt accru des investisseurs a entraîné une hausse significative des achats de maisons individuelles, soutenue par des taux d’intérêt bas et des options de financement accessibles. Selon des données du Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard, au début de 2021, les investisseurs représentaient un impressionnant 28 % de toutes les ventes de maisons individuelles.1
Historiquement, de nombreux petits investisseurs ont privilégié les maisons individuelles, séduits par leur prévalence en France et la stabilité à long terme qu’elles offrent. Suite à la crise immobilière de 2008, un intérêt accru des investisseurs a entraîné une hausse significative des achats de maisons individuelles, soutenue par des taux d’intérêt bas et des options de financement accessibles. Selon des données du Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard, au début de 2021, les investisseurs représentaient un impressionnant 28 % de toutes les ventes de maisons individuelles.2