Dans le domaine de l’immobilier, certains investissements peuvent évoquer des mariages malheureux : des intentions initiales prometteuses qui se transforment rapidement en cauchemars. Les coûts exorbitants, les locataires problématiques, ou pire, l’absence totale de locataires, peuvent rapidement s’accumuler. Ces propriétés abandonnées sont souvent désignées sous le terme de “zombie foreclosures”. À la différence des zombies du cinéma, ces maisons ne doivent pas nécessairement conduire les futurs acheteurs à devenir eux-mêmes des propriétaires à l’abandon.
Au contraire, elles peuvent représenter de belles opportunités d’investissement.
Un aperçu des maisons abandonnées
Selon un rapport récent d’ATTOM, un fournisseur de données et d’analyses immobilières, sur 24,9 millions de propriétés détenues par des investisseurs aux États-Unis, 3,6 % (soit 882 336 maisons) étaient vacantes au troisième trimestre 2025. Les États les plus touchés par ce phénomène se situent principalement dans la Rust Belt et le Midwest, à l’exception de l’Alabama.
ATTOM a analysé 135 zones métropolitaines comptant au moins 100 000 propriétés résidentielles, dont 100 étaient en préforeclosure. Parmi ces zones, 57 % (77 régions) affichaient des taux de maisons zombies en dessous de la moyenne nationale.
Les maisons d’investisseurs ont un risque plus élevé de devenir des yeuxores abandonnés, en raison des facteurs de risque liés à la revente et à la location. Cela n’a cependant pas découragé d’autres acheteurs qui tentent de transformer les déchets d’une personne en trésor pour une autre. Selon Rob Barber, PDG d’ATTOM, “Les maisons vacantes et zombies peuvent nuire à la valeur des propriétés environnantes et engendrer une spirale négative sur le marché immobilier local.” Bien que le taux de maisons zombies ait légèrement augmenté ce trimestre, le taux global de maisons vacantes et de maisons en cours de saisie est resté remarquablement stable.
Les causes des maisons abandonnées
Les augmentations des maisons zombies ont été généralement limitées à des chiffres à un chiffre dans 23 États, mais certains ont connu des augmentations dramatiques. Quelles en sont les causes ? Des taux d’intérêt élevés nuisent aux acheteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable arrivant à échéance. Il a été rapporté que 1,7 million de propriétaires ont acquis des maisons avec des prêts à taux variable depuis 2019. Souvent, les investisseurs impliqués dans des opérations de “flipping” ou de “BRRRR” (acheter, rénover, louer, refinancer, répéter) utilisent un financement à court terme nécessitant un refinancement.
Les violations de code, les litiges entre propriétaires et locataires, les problèmes de titre et les désaccords entre partenaires constituent quelques-uns des problèmes juridiques pouvant entraîner l’échec d’un investissement immobilier. Personnellement, j’ai été témoin d’incidents où des locataires, une fois expulsés, ont dégradé les lieux. Par exemple, l’un d’eux a versé du ciment dans les toilettes, créant un véritable cauchemar financier.
Les investisseurs peuvent également faire face à des problèmes liés à la qualité des entrepreneurs. Des travaux bâclés nécessitant des réparations ou des escroqueries de la part des entrepreneurs sont des plaintes fréquentes qui peuvent compromettre un projet. En outre, un manque de locataires qualifiés peut entraîner des coûts de maintien dépassant les bénéfices pour les propriétaires.
Opportunités et stratégies d’achat
Un investissement dans une maison abandonnée peut être une opportunité, mais il est crucial de comprendre pourquoi elle est devenue une “zombie foreclosure”. Déterminer la cause de cette situation aide à décider si un achat est judicieux. Si la propriété se trouve dans une région à activité locative limitée ou à forte criminalité, il peut être préférable de s’en éloigner. Cependant, si l’abandon résulte d’un conflit entre partenaires, d’un divorce ou de problèmes financiers sans lien avec la location, un nouvel investisseur pourrait réussir là où l’ancien a échoué.
Localiser une maison abandonnée nécessite de comprendre sa définition légale. Généralement, il s’agit d’une maison locative en cours de saisie, où l’investisseur a quitté le bien, pensant souvent que la banque en a pris possession. Tant que la saisie n’est pas finalisée, la maison est dans un état de limbes juridiques. Personne ne s’en occupe, et la banque n’en est pas propriétaire.
Afin d’acheter une maison de type “zombie foreclosure”, il est essentiel de mener des recherches approfondies et de parler avec les voisins et les agents immobiliers locaux pour comprendre les raisons de l’abandon. Ces maisons peuvent représenter d’excellentes affaires pour les investisseurs futurs, que ce soit pour des flips ou des locations à long terme. Cependant, il ne faut pas oublier que l’abandon et le prix d’achat réduit ne garantissent pas un bon investissement.
