L’assurance est souvent le dernier souci des investisseurs immobiliers, jusqu’à ce qu’un incident survienne. Darren Nix, fondateur et PDG de Steadily, a vu des milliers de cas où une mauvaise couverture d’assurance a coûté cher aux propriétaires. Dans cette interview, il partage ses insights sur les erreurs courantes et comment les éviter.
Steadily est une plateforme d’assurance spécialement conçue pour les investisseurs immobiliers. Elle couvre tous types de biens locatifs : long terme, court terme, vacant, en rénovation, et bien plus. Darren Nix a partagé ses conseils pour éviter les pièges d’assurance et protéger vos investissements.
Les limites de responsabilité : une fausse économie
La première erreur que commettent les nouveaux propriétaires est de souscrire à une assurance avec des limites de responsabilité trop basses. Darren Nix explique que des limites de 300 000 € sont souvent insuffisantes pour couvrir les frais juridiques en cas d’accident. « Élever les limites à 500 000 € ou 1 million d’euros n’est pas très coûteux, et le coût supplémentaire peut être compensé par une franchise plus élevée. »
Par exemple, un invité qui glisse sur une allée verglacée, un ouvrier qui ne répare pas correctement un dispositif de sécurité, ou un enfant de locataire qui trouve la piscine, peuvent tous déclencher une réclamation de responsabilité. Les investisseurs qui se font prendre sont ceux qui avaient une assurance et supposaient que les limites seraient suffisantes.
La solution de Darren Nix
Darren Nix recommande de échanger une protection contre les petites réclamations que vous pouvez probablement absorber pour une protection contre les réclamations catastrophiques que vous ne pouvez pas vous permettre. Cette stratégie est presque toujours rentable.
Votre action : Consultez votre police d’assurance actuelle et vérifiez la limite de responsabilité. Si elle est de 300 000 €, demandez des devis pour 500 000 € et 1 million d’euros. Les mathématiques vous surprendront.
Le moment idéal pour renégocier votre assurance
Les besoins en couverture d’assurance évoluent avec votre portefeuille immobilier. Darren Nix recommande de renégocier votre assurance tous les trois ans, par défaut. « Je renégocierai également si quelque chose de significatif a changé dans ma propriété, comme une vacance de plus d’un mois, une conversion en location à court terme, ou des rénovations. La raison en est que je veux m’assurer d’être couvert pour la pleine valeur de la propriété dans la nouvelle situation, pour tout ce qui pourrait arriver. »
Les polices d’assurance sont des instantanés. La compagnie d’assurance les écrit en fonction de l’état de la propriété le jour où vous avez acheté la couverture. Dès que la propriété change, la police que vous avez souscrite assure désormais un bâtiment différent de celui que vous possédez réellement.
Les conséquences d’une police obsolète
Certaines compagnies d’assurance refuseront purement et simplement la réclamation. D’autres paieront à un niveau de couverture inférieur. Dans les deux cas, vous découvrirez cela au pire moment possible.
Le rythme de renégociation tous les trois ans est le bon, même si rien ne change, car le marché évolue sous vos pieds. Les primes bougent. De nouvelles compagnies d’assurance entrent sur votre marché. Le coût de remplacement augmente. Fixer un rappel calendaire récurent tous les trois ans est la plus petite action avec la plus grande protection contre les risques.
Votre action : Si votre police actuelle a plus de trois ans, renégociez-la ce mois-ci. Si vous avez apporté l’un des changements que Darren a mentionnés (vacance, conversion en location à court terme ou rénovation), renégociez-la cette semaine.
Les réclamations les plus courantes et les plus rares
Darren Nix a vu des milliers de réclamations passer par Steadily. Il partage ses observations sur les types de dommages ou de pertes qui sont beaucoup plus courants que les propriétaires ne s’y attendent, et ceux qui sont beaucoup plus rares que ce que l’internet leur ferait croire.
Les dégâts des eaux : un fléau silencieux
« C’est facile : les dégâts des eaux », déclare Darren Nix. L’assurance couvre généralement les événements soudains comme une conduite d’eau qui éclate, mais pas l’enlèvement de moisissures après des mois d’une fuite d’eau lente ou d’un joint de toilette qui fuit. Les dégâts des eaux représentent environ 30 % des pertes assurées, et cela n’inclut pas les pertes « non assurées » dues à l’eau.
Ce que Darren Nix veut dire, c’est la différence entre les dégâts des eaux soudains et progressifs. Une conduite d’eau qui éclate à 2 heures du matin ? C’est une réclamation couverte. Une fuite lente sous un évier qui a coulé pendant quatre mois, a pourri le plancher et a fait pousser de la moisissure à l’intérieur du mur ? Cela n’est presque jamais couvert, et la facture de remédiation tourne généralement autour de 10 000 € à 40 000 €.
La chose dont personne ne parle, c’est à quel point cela est facile à prévenir. Presque toutes les fuites d’eau progressives laissent une trace avant de devenir une catastrophe :
- Une plinthe gondolée
- Une dalle de plafond décolorée
- Un endroit légèrement mou sur le plancher
- Une légère odeur de moisi
Les gestionnaires de biens qui effectuent des visites trimestrielles les attrapent. Les propriétaires qui ne voient la propriété qu’une fois par an ne le font pas.
Le vol : une préoccupation exagérée
Le revers de la médaille est le vol. Les investisseurs imaginent qu’ils ont besoin de systèmes de sécurité élaborés et de couverture d’inventaire de biens personnels parce qu’ils ont vu des titres effrayants. Les données de Darren disent que le taux de réclamation réel ne correspond pas à l’anxiété. Ne négligez pas le vol, mais ne sur-assurez pas non plus contre celui-ci.
Votre action : Ajoutez une inspection trimestrielle à votre flux de travail de gestion de biens. Vérifiez sous chaque évier, autour de chaque base de toilette, derrière la machine à laver et au niveau de chaque plafond en dessous d’une salle de bain à l’étage. Les 15 minutes par propriété sont la meilleure assurance que vous achèterez jamais.
En résumé, les corrections d’assurance les moins chères sont presque toujours celles qui ont le plus d’impact : augmentez votre limite de responsabilité, renégociez tous les trois ans, inspectez vos propriétés. Aucune de ces actions ne nécessite plus d’argent, mais toutes trois nécessitent plus d’attention. C’est l’écart que Darren a observé à travers des milliers de réclamations, et c’est ce que la plupart des propriétaires laissent de côté.
