Depuis quelque temps, mon époux et moi-même avons développé une fascination pour l’immobilier. L’attrait d’investir dans des biens immobiliers repose sur des avantages familiers tels que les avantages fiscaux, les opportunités de revenu passif et la possibilité de diversifier notre portefeuille d’investissement. Jusqu’à présent, nos aventures dans l’immobilier comprenaient la possession d’un bien commercial—un bureau pour la pratique de mon mari—et l’investissement dans des Sociétés d’Investissement Immobilier (REITs), qui fonctionnent davantage comme des actions et manquent des avantages fiscaux directs associés à la possession de biens physiques. Cependant, nous n’avions jamais auparavant envisagé d’acquérir un bien résidentiel destiné uniquement à la location jusqu’en 2023.
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété résidentielle qui correspondait parfaitement à nos critères d’investissement. En juin, nous avions conclu l’affaire, assumant officiellement le rôle de propriétaires. Avant de plonger dans cette expérience, explorons les différentes voies d’investissement immobilier que nous avons choisi d’éviter.
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Éviter les investissements risqués
Une approche populaire souvent mise en avant dans les forums et podcasts sur l’investissement immobilier est l’achat de propriétés sans les voir, souvent à distance. Ces plateformes promeuvent fréquemment des titres accrocheurs, incitant les investisseurs à ne pas manquer des marchés émergents générant des flux de trésorerie. Cependant, je reste sceptique face à un tel engouement, tout comme je le serais pour des affirmations sur une action révolutionnaire. Ma logique est simple : si un marché est vraiment lucratif, des investisseurs avertis seront probablement trop occupés à en profiter pour partager leurs idées, et les prévisions sur les mouvements du marché sont intrinsèquement incertaines. De plus, je crois fermement qu’il est essentiel de bien comprendre un marché local—ou tout investissement—avant de s’engager financièrement.
L’importance de la connaissance locale
L’immobilier est souvent une activité hyper-locale ; même quelques pâtés de maisons peuvent considérablement changer la rentabilité d’une propriété. Dans le Vermont, où je réside, les prix élevés des propriétés dissuadent de nombreux investisseurs de grande envergure habitués à des régions moins chères dans le Midwest ou le Sud. Ma connaissance des quartiers locaux, associée à mon réseau d’un avocat fiable, d’un prêteur et d’un réparateur nommé Kyle, me donne les outils nécessaires pour naviguer dans ce marché. Bien que je sois certaine qu’il existe des experts locaux en Ohio, je n’ai pas les connexions nécessaires pour accéder à cette connaissance.
En outre, la notion d’investissement immobilier passif à travers des fonds ou des syndications qui gèrent des propriétés au nom des investisseurs semble séduisante. Ces options promettent des rendements substantiels avec peu d’efforts, mais ma confiance dans ces entreprises est limitée. Le manque de réglementations strictes entourant les fonds immobiliers privés soulève des drapeaux rouges ; si un sponsor de fonds mal gère la propriété ou ne parvient pas à s’adapter aux évolutions du marché, les investisseurs pourraient faire face à des appels de fonds inattendus ou, pire encore, perdre la totalité de leur investissement.
Repenser la location à court terme
Les locations à court terme (STRs) ont connu une popularité croissante en raison de leur potentiel de profit. Bien qu’elles puissent offrir des avantages fiscaux avec moins d’implication opérationnelle que les locations à long terme, elles nécessitent également une gestion significative, transformant effectivement les propriétaires en opérateurs de services d’hospitalité. Je n’ai aucun intérêt à diriger une telle entreprise moi-même. De plus, les zones touristiques populaires pour les STR ont tendance à se concentrer dans des régions comme le Sud et l’Ouest, ce qui soulève la question : pourquoi personne ne voudrait-il visiter le magnifique Vermont ?
Dans les marchés coûteux, identifier des propriétés locatives rentables peut s’avérer difficile. Les investisseurs sont souvent confrontés à un choix : acheter dans un marché plus abordable ou rester local et espérer une appréciation à long terme. Personnellement, je trouve cette stratégie peu attrayante pour deux raisons : je ne suis pas intéressée par une entreprise drainant des liquidités, et je doute qu’un marché soit immunisé contre les baisses. Bien que j’aie été témoin des avantages de l’appréciation des propriétés dans les biens de ma famille, compter uniquement sur l’appréciation ressemble davantage à un espoir qu’à une stratégie d’investissement solide. Ainsi, je me suis concentrée exclusivement sur des propriétés qui généreraient des flux de trésorerie positifs dès le premier jour.
Définir nos critères d’investissement
Votre approche d’investissement peut différer complètement ; peut-être excellez-vous à gérer des STR dans un État éloigné, et c’est louable. Cependant, mon mari et moi avons établi nos propres critères, ce qui nous a conduits à une stratégie d’investissement prudente. Par exemple, les propriétés de plus de quatre unités sont classées comme des propriétés commerciales et nécessitent une structure de financement différente. J’ai préféré garder notre premier investissement dans le domaine des prêts résidentiels, ce qui, comme il s’est avéré, nous a permis d’obtenir un prêt commercial favorable auprès d’un prêteur local, Jason.
Acheter un bien à rénover peut également être une option viable, mais mes engagements actuels me laissent peu de temps pour des rénovations importantes. J’ai donc opté pour une propriété qui générerait des revenus sans imposer des demandes écrasantes sur mon emploi du temps.
Analyser les chiffres
L’aspect critique de l’investissement immobilier réside dans la compréhension de sa rentabilité. Bien que des directives telles que les règles des 1 % ou 2 % offrent un point de départ, elles ne sont pas les seuls déterminants. Utiliser un calculateur de location ou une simple feuille de calcul peut être bénéfique ; j’ai choisi cette dernière pour analyser les revenus possibles en fonction des moyennes locales ou des loyers actuels. Notre taux de capitalisation cible était d’un minimum de 7 %, ce qui est devenu notre référence pour évaluer les investissements potentiels.
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété résidentielle qui correspondait parfaitement à nos critères d’investissement. En juin, nous avions conclu l’affaire, assumant officiellement le rôle de propriétaires. Avant de plonger dans cette expérience, explorons les différentes voies d’investissement immobilier que nous avons choisi d’éviter.0
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété résidentielle qui correspondait parfaitement à nos critères d’investissement. En juin, nous avions conclu l’affaire, assumant officiellement le rôle de propriétaires. Avant de plonger dans cette expérience, explorons les différentes voies d’investissement immobilier que nous avons choisi d’éviter.1
En avril 2025, nous avons enfin découvert une propriété résidentielle qui correspondait parfaitement à nos critères d’investissement. En juin, nous avions conclu l’affaire, assumant officiellement le rôle de propriétaires. Avant de plonger dans cette expérience, explorons les différentes voies d’investissement immobilier que nous avons choisi d’éviter.2