Le paysage du financement immobilier prend un tournant significatif avec la décision de Fannie Mae de supprimer l’exigence d’un score de crédit minimum de 620 pour les soumissions via Desktop Underwriter (DU). Cette annonce, effective à partir du 15 novembre, marque une avancée vers une approche plus souple qui s’aligne sur les pratiques de Freddie Mac et son Loan Product Advisor (LPA). Désormais, l’approbation des prêts reposera davantage sur les résultats des analyses DU et LPA, plutôt que sur un seuil de crédit rigide.
Dans les jours suivant cette décision, certains des plus grands prêteurs nationaux ont observé une augmentation des demandes de prêts. Les exigences de score de crédit, tant pour les emprunteurs individuels que pour les groupes, ont été abrogées pour les dossiers de prêt créés après le 16. Cela fait partie d’un effort plus large, initié sous l’administration Trump, visant à rendre le crédit plus accessible et abordable.
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Impacts des nouvelles mesures sur le marché immobilier
Parmi les initiatives discutées pour élargir l’accessibilité, l’introduction de prêts hypothécaires de 50 ans et la portabilité des hypothèques sont particulièrement intrigantes. L’idée sous-jacente est de permettre aux propriétaires de transférer leur prêt hypothécaire vers un nouveau logement, similaire au transfert de numéro de téléphone entre opérateurs. Cela pourrait potentiellement débloquer le marché immobilier en offrant aux emprunteurs la possibilité de conserver des taux d’intérêt bas qu’ils ont obtenus pendant la pandémie.
Conséquences de la portabilité des hypothèques
Cette innovation pourrait avoir un effet profond sur l’inventaire du marché. Environ un tiers des emprunteurs aux États-Unis possède une hypothèque avec un taux inférieur à 4%, créant ainsi ce qu’on appelle un effet de verrouillage. Si les emprunteurs peuvent transférer leurs prêts à des propriétés plus grandes ou plus petites, cela pourrait stimuler l’activité transactionnelle et alléger certaines pressions sur les prix dans certaines régions.
Défis associés aux nouvelles options de prêt
Bien que ces programmes semblent prometteurs, plusieurs questions demeurent quant à leur mise en œuvre. Par exemple, quelles seraient les restrictions concernant le type de propriété pour laquelle un prêt pourrait être transféré? Pourrait-on envisager de porter un prêt hypothécaire vers un bien d’investissement après un certain temps? De plus, si le solde du prêt actuel ne suffit pas à couvrir la différence de mise de fonds pour un nouvel achat, un programme de second crédit à des taux plus avantageux pourrait-il être proposé?
Évolution du marché hypothécaire
Les prêteurs et les responsables de la gestion des prêts devront s’adapter à ces nouvelles règles. Les prêts hypothécaires auraient plus de chances d’être conservés jusqu’à leur échéance, ce qui pourrait influencer les taux d’intérêt et les coûts des prêts. Les investisseurs immobiliers devraient porter une attention particulière à ces développements sur le marché des prêts hypothécaires dans les mois à venir, car des changements importants pourraient offrir des opportunités intéressantes.
Pour les emprunteurs dont le score de crédit était un obstacle jusqu’à présent, il est conseillé de se rapprocher de leur prêteur pour obtenir une mise à jour de leur préqualification ou de leur lettre d’approbation. Ce changement pourrait ouvrir la voie à des possibilités d’achat pour de nombreux ménages qui avaient été exclus du marché en raison de critères de crédit stricts.