Dites-vous la vérité : la conjonction de baisses de prix et d’une hausse des saisies ouvre des fenêtres d’achat pour des capitaux à la recherche de rendement immobilier. Quand des logements passent « sous l’eau », certains se retrouvent sur le marché à des prix rarement observés hors retournement cyclique. Mais sensations politiques et données jouent souvent à des jeux différents. L’impact des grands fonds, la dynamique de revente et l’évolution technologique modulent l’offre et la demande de façon distincte.
Ce texte réorganise trois constats : 1) l’opportunité offerte par les marchés sous-performants ; 2) la place réelle des investisseurs institutionnels dans l’habitat individuel ; 3) l’émergence de la proptech et ses conséquences structurelles. L’objectif : fournir un panorama utile aux décideurs et investisseurs, sans céder aux simplifications politiques.
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Fenêtres d’achat quand le marché est « sous l’eau »
Quand les prix reculent et que les saisies augmentent, l’offre change de nature. Des logements anciennement occupés se retrouvent en vente. Pour un investisseur avisé, c’est un moment comparable à l’achat « pendant la tempête » : moins de concurrence, prix plus bas, rendement locatif potentiellement amélioré. Chaque marché local reste cependant singulier : qualité du quartier, demande locative et coûts de remise à niveau pèsent fortement sur la rentabilité. L’analyse de terrain et la modélisation du cash-flow restent indispensables.
Le rôle réel des investisseurs institutionnels
Tandis que tout le monde fait semblant de pointer du doigt les grands fonds, les chiffres tempèrent la rhétorique. Les investisseurs institutionnels détiennent une part limitée du parc unifamilial : environ 3 % des locations unifamiliales et à peine 0,5 % du parc unifamilial total. Même dans des zones très concentrées, comme certaines agglomérations citées par BatchData, la part tourne autour de 3 % du stock unifamilial. Le rehaussement de l’offre ne se résoudrait donc pas par une simple interdiction de ces acteurs.
Ventes nettes et réallocation stratégique
Le roi est nu, et je vous le dis : ces grands acteurs ne cherchent plus uniquement à accumuler du patrimoine ancien. Sur plusieurs trimestres consécutifs, ils ont été vendeurs nets de maisons unifamiliales. Lors d’une période récente, ils ont vendu 5 798 maisons pour en acheter 4 663. Plutôt que de concurrencer massivement les ménages, beaucoup réallouent des capitaux vers la construction neuve en build-to-rent, augmentant
La proptech transforme les règles du jeu
Soit dit en passant, la proptech structure de nouvelles chaînes de valeur : plateformes d’annonces, analyse prédictive, gestion locative automatisée, visites virtuelles. Ces outils réduisent les frictions et accélèrent les transactions. Le marché mondial de la proptech a généré environ 45,7 milliards USD en 2026 et les projections tablent sur une hausse vers 178,5 milliards USD d’ici 2035, soit un taux de croissance annuel composé proche de 14,60 %. Cette dynamique facilite l’accès à l’information et permet aux acteurs, petits et grands, d’optimiser la gestion d’actifs.
Segments dominants et limites
La réalité est moins politiquement correcte : le logiciel représente une large part du marché proptech, près de 74,6 %, tandis que des déploiements on-premises restent fréquents (58,5 %) pour des raisons de souveraineté des données. Les associations de logement apparaissent comme utilisateurs majeurs (44,6 %), notamment pour la collecte des loyers et la conformité réglementaire. La technologie atténue des goulets d’étranglement — permis, gestion, transparence — mais n’abolit pas la nécessité de réformes structurelles.
Opportunité réelle, solution partielle
Je sais que ce n’est pas populaire de le dire, mais les marchés sous l’eau offrent une vraie opportunité pour des investissements réfléchis, appuyés par une proptech en expansion. Les politiques publiques qui se contenteraient d’exclure les investisseurs institutionnels risquent d’être inefficaces, voire contre-productives si elles freinent la construction de nouvelles offres locatives. Les leviers probants restent la réforme du zonage, la réduction des coûts de construction, la simplification des permis et l’adoption ciblée de technologies pour améliorer l’efficacité du marché. Dernière donnée à garder en tête : la croissance projetée de la proptech — près de 178,5 milliards USD en 2035 — pourrait modifier significativement les coûts et la transparence des transactions immobilières.