Dans cet article, nous allons aborder les questions soulevées lors de notre récent webinaire en direct sur l’immobilier. Nous traiterons de divers sujets tels que le statut de professionnel de l’immobilier, les règles concernant les locations de courte durée, ainsi que les avantages fiscaux liés aux propriétés directes, aux syndications et aux fonds privés.
Comprendre ces concepts est essentiel pour les médecins et autres professionnels à revenu élevé qui souhaitent optimiser leur situation financière et bâtir leur patrimoine. Beaucoup s’interrogent sur la pertinence d’investir dans l’immobilier et sur la façon dont ce choix se compare à d’autres options, comme les fonds d’investissement.
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Le statut de professionnel de l’immobilier (REPS)
Le statut de professionnel de l’immobilier (REPS) peut sembler complexe, en particulier lorsqu’on le compare à la loi sur les locations de courte durée. Ce sont deux régulations distinctes avec des exigences différentes. Avec le REPS, les pertes immobilières, normalement considérées comme passives, peuvent être utilisées pour compenser des revenus actifs, tels que ceux des médecins. Cette stratégie est efficace grâce aux amortissements, qui peuvent réduire l’impôt sur le revenu, permettant ainsi de réinvestir une partie des gains qui auraient autrement été versés à l’IRS.
Conditions pour obtenir le REPS
Pour être éligible au REPS, il est nécessaire de consacrer au moins 750 heures par an à des activités liées à l’immobilier. Ces heures doivent inclure des tâches concrètes telles que la gestion de propriétés ou la maintenance. Simplement s’informer sur le marché immobilier ne suffit pas. De plus, le temps passé dans un autre emploi ne doit pas excéder celui consacré à l’immobilier. Cela constitue un obstacle pour de nombreux médecins, qui, malgré le seuil de 750 heures atteint, se trouvent souvent trop occupés dans leur pratique médicale.
Les locations à court terme et leurs spécificités
Les locations à court terme sont soumises à un cadre légal différent. Elles ne sont pas perçues comme des locations traditionnelles, mais plutôt comme une activité commerciale, semblable à celle d’un hôtel. Ici, le seuil de 100 heures est souvent appliqué, ce qui facilite l’accès à cette opportunité, surtout si vous gérez plusieurs propriétés. Contrairement au REPS, il n’y a pas de restriction sur le temps que vous pouvez consacrer à votre profession principale tout en respectant ce nombre d’heures.
Choix du professionnel de l’immobilier dans un ménage
Lorsque vient le moment de désigner le professionnel de l’immobilier au sein d’un foyer, la réponse est simple : il s’agit de la personne capable de remplir les exigences d’heures dans le domaine immobilier, tout en limitant son temps dans d’autres emplois. Pour de nombreux médecins à temps plein, cela peut être peu probable. En revanche, un conjoint qui ne travaille pas à plein temps et qui s’investit activement dans l’immobilier est souvent le meilleur candidat.
Avantages fiscaux et stratégies d’investissement
Les bénéfices fiscaux du REPS peuvent s’étendre à l’ensemble d’un portefeuille immobilier, incluant plusieurs biens et investissements. Cependant, il est crucial de se rappeler que seules les heures consacrées à des activités actives dans l’immobilier sont prises en compte. Passer du temps en tant qu’investisseur passif, par exemple dans des syndications, ne compte pas pour les 750 heures nécessaires à l’obtention de ce statut. De plus, il n’est pas nécessaire d’être affilié à un courtage pour bénéficier des avantages du REPS, tant que les heures de travail requises sont respectées.
Bien que l’absence d’investissement immobilier puisse signifier que vous laissez des opportunités financières sur la table, cela ne constitue pas nécessairement une erreur. Pour de nombreux médecins, un parcours traditionnel d’épargne et d’investissement dans des fonds diversifiés peut suffire à atteindre l’indépendance financière. Toutefois, intégrer l’immobilier à votre stratégie pourrait potentiellement accélérer la création de richesse, même si chaque période de marché présente ses propres défis.