Quand on lit le parcours de Matt McCurdy, on constate qu’il n’a pas attendu une retraite standard pour prendre le contrôle de sa vie financière. Au départ cadre dans une grande entreprise, il a choisi de formaliser son projet en écrivant un plan d’affaires pour l’immobilier, puis d’appliquer ce plan avec méthode. Plutôt que de se lancer au hasard, il a cherché des stratégies répétables : acheter des propriétés locatives offrant un bon flux de trésorerie, capitaliser sur des lots de propriétés et optimiser l’apport initial pour scaler rapidement son portefeuille.
Sa trajectoire comporte des étapes précises et quelques dates marquantes : il a fermé sa première acquisition le 13 décembre 2013 et a vécu une phase très active qui a coïncidé avec un événement personnel important le 11 janvier 2014. Progressivement il a remplacé son salaire par des revenus de location, atteint plus de 50 unités et, selon ses propres chiffres, a acheté jusqu’à 20 maisons avec des sommes modestes en liquidités (des opérations où l’apport combiné restait très faible). Son secret principal ? Rechercher systématiquement des paquets de biens sous-évalués que la plupart des petits propriétaires ignorent.
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La stratégie centrale : acheter des lots sous-évalués
La tactique qui a permis à Matt d’accélérer sa croissance n’est pas compliquée mais demande du travail de sourcing : au lieu d’acheter une maison isolée, il a ciblé des lots ou des ensembles vendus ensemble à prix réduit. Ce type d’opération crée des économies d’échelle sur les frais de transaction, la rénovation et la gestion. En pratique, il s’agit de repérer des vendeurs motivés, des successions, des portefeuilles bancaires ou des propriétés mal entretenues, puis d’assembler un dossier financier solide. Le rendement provient à la fois d’un meilleur prix d’achat et d’un cashflow positif dès la mise en location.
Pourquoi cette approche fonctionne
Les lots attirent peu les petits investisseurs parce qu’ils demandent davantage de logistique et parfois plus de capital initial apparent ; c’est précisément là que l’investisseur patient trouve une opportunité. En achetant en volume, on réduit le coût moyen par unité, on mutualise les travaux et on maximise le retour sur temps investi. Par ailleurs, en choisissant des marchés locaux stables et des quartiers avec demande locative, on sécurise le revenu récurrent nécessaire pour quitter un emploi salarié.
Comment repérer ces opportunités
Le sourcing s’appuie sur un réseau : agents, courtiers, liquidateurs et autres investisseurs. Matt recommandait de garder une liste de critères clairs (prix cible, état, localisation, potentiel de rénovation) et d’avoir des partenaires prêts (entrepreneurs, gestionnaires, prêteurs). L’utilisation d’un plan d’investissement écrit aide à filtrer rapidement les opportunités et à éviter les offres émotionnelles. Enfin, il est crucial d’effectuer des contrôles techniques adaptés avant signature pour limiter les mauvaises surprises.
Les étapes concrètes qu’il a mises en œuvre
Avant d’acheter, Matt a pris le temps d’écrire un business plan immobilier puis d’économiser méthodiquement en combinant revenus W‑2 et sacrifices personnels. Son premier projet a impliqué une rénovation partielle, de la valeur ajoutée par le bricolage et des entrepreneurs, ce qui a permis de louer rapidement. Pour multiplier les acquisitions, il a recyclé les capitaux, utilisé des stratégies de financement créatif et, ponctuellement, des fonds provenant d’événements de vie pour accélérer l’apport. Cette discipline lui a permis d’acheter plusieurs immeubles en quelques années.
Le rôle du plan d’affaires
Rédiger un plan lui a servi à clarifier le modèle économique et à consolider sa confiance pour prendre des décisions. Le document définissait des critères d’achat, un budget de rénovation, des prévisions de flux de trésorerie et une stratégie de sortie. Ce processus transforme des idées vagues en actions mesurables et facilite la communication avec des partenaires financiers ou opérationnels.
Financement et discipline personnelle
Au départ, les acquisitions ont reposé sur des financements classiques, des économies personnelles et une forte discipline de dépense. Matt a vécu de manière frugale pour maximiser l’épargne disponible, puis a réinjecté les revenus locatifs dans de nouvelles acquisitions. Il a aussi exploré des montages permettant d’utiliser peu de liquidités initiales pour des achats groupés, montrant qu’une croissance rapide est possible sans capital illimité si la stratégie est répétable.
Erreurs, leçons et conseils pratiques
Parmi les erreurs mémorables, Matt cite un problème de canalisation non détecté : la présence d’une conduite Orangeburg qui s’est effondrée et a nécessité des réparations coûteuses. Cette expérience l’a convaincu de systématiser les contrôles techniques avant achat, comme la recherche des canalisations et l’inspection des toitures. Il recommande aussi d’anticiper la gestion locative et de s’entourer d’une équipe fiable pour limiter les risques opérationnels et protéger le rendement.
En conclusion, le parcours de Matt McCurdy illustre qu’avec un plan, de la persévérance et une méthode axée sur les lots sous‑évalués, il est possible de transformer un salaire salarié en un portefeuille locatif productif. Les clés sont la discipline financière, le sourcing méthodique, et l’attention aux détails techniques. Pour les investisseurs ambitieux, sa trajectoire offre des enseignements concrets à reproduire.