Le secteur de l’immobilier multifamilial a longtemps été bercé par des fluctuations imprévisibles, mais une nouvelle ère de stabilité semble émerger. Les investisseurs s’attachent désormais à des prévisions plus prédictibles concernant la croissance des loyers, mettant fin à une période de bouleversements causés par la pandémie. Les études récentes, notamment celles de Yardi Matrix, indiquent une tendance vers un taux de croissance des loyers d’environ 2 % d’ici 2027, un retour à des niveaux plus normaux avant la pandémie.
Les taux de croissance vertigineux observés en étaient le résultat d’une combinaison unique de facteurs. Ces augmentations exceptionnelles sont désormais considérées comme des anomalies historiques, et il est temps pour les investisseurs de revoir leurs stratégies en fonction des nouvelles réalités du marché.
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Les leçons des fluctuations passées
Les taux de croissance à deux chiffres observés récemment ne se reproduiront probablement pas. Les investisseurs qui avaient basé leurs stratégies sur ces pics doivent maintenant faire face à une réalité différente. L’une des raisons majeures de ces fluctuations était la construction de nouveaux logements, qui a souvent refroidi des marchés déjà en pleine expansion. Par exemple, à Austin, le marché immobilier a rapidement chuté d’une période de forte demande à une situation où il était déconseillé d’investir, en raison d’une offre excessive de nouveaux logements.
Les effets de la construction sur le marché
Il est important de souligner que la construction de nouveaux logements a un impact sur l’ensemble du marché. Lorsque de nouvelles unités sont ajoutées, cela tend à abaisser les coûts globaux du logement dans la région. Ce phénomène entraîne une sorte de jeu de chaises musicales: avec la baisse des prix, certains locataires choisissent de devenir propriétaires, ce qui incite les propriétaires à réduire leurs loyers pour attirer de nouveaux locataires dans leurs unités vacantes.
Cette dynamique peut, en théorie, se poursuivre indéfiniment. Cependant, pour qu’un investisseur réussisse sur le long terme, il est crucial de se concentrer sur des zones où la demande de logements locatifs est robuste et où le ratio de propriétaires par rapport aux locataires est stable. En d’autres termes, les investisseurs doivent rechercher des régions où les gens sont plus enclins à louer pendant plusieurs années avant de devenir propriétaires.
Adapter les stratégies d’investissement
Avec la normalisation du marché, les professionnels de l’immobilier doivent réévaluer leurs tactiques. Selon le rapport de Yardi, l’accent doit être mis sur le contrôle des coûts dans les marchés existants au lieu de chercher de nouveaux marchés à explorer. Cela signifie que les marges bénéficiaires pourraient diminuer, surtout face à des coûts d’exploitation en hausse, tels que les primes d’assurance.
Analyse des taux d’occupation
Un aspect essentiel de cette nouvelle stratégie sera d’évaluer soigneusement les emplacements potentiels pour des taux d’occupation stables. Alors que la formation de nouveaux ménages pourrait être temporairement faible, une reprise est prévue à moyen terme, ce qui créera une base de demande plus solide au moment où de nouvelles unités seront disponibles. Les investisseurs doivent se demander où ces nouveaux ménages choisiront de s’installer jusqu’à ce qu’ils soient prêts à acheter.
Les zones où les familles renouvellent régulièrement leurs baux seront particulièrement prisées, car elles offrent une indication de stabilité et de demande continue. En fin de compte, cela signifie que les investisseurs devront retourner à la planche à dessin, effectuer des recherches approfondies et s’attendre à des marges très serrées dans leurs choix d’investissement.
Pour ceux qui préfèrent éviter les complexités du marché immobilier traditionnel, il existe des alternatives. Investir dans des notes immobilières à travers Connect Invest, par exemple, permet d’accéder à un portefeuille diversifié à chaque étape de la construction sans avoir à choisir un emplacement spécifique.
Cette approche offre la possibilité de verrouiller un intérêt compris entre 7,5 % et 9 % sur l’investissement, avec un montant minimum d’investissement aussi bas que 500 euros. Les durées d’investissement de six, douze ou vingt-quatre mois permettent de réduire les risques liés aux fluctuations du marché, offrant une excellente façon de découvrir le secteur immobilier sans la charge de la gestion directe.