Dans un précédent article, j’ai partagé notre aventure en tant qu’investisseurs immobiliers. L’objectif était de diversifier nos sources de revenus afin de ne pas être tributaires des fluctuations du marché boursier. Après des recherches approfondies, nous avons trouvé un duplex situé dans un quartier calme, bien entretenu et prêt à être loué. Les calculs financiers laissaient présager une rentabilité intéressante.
Cependant, la situation a rapidement pris une tournure inattendue. À peine deux jours après l’achat, une intervention policière a eu lieu, et l’un de nos nouveaux locataires a été arrêté pour des accusations graves liées aux drogues et aux armes à feu.
Index du contenu:
Le choc de la réalité
Ce scénario n’était pas dans mes prévisions. Notre locataire est désormais en détention, attendant son procès pour possession de substances illicites et d’armes volées. Étrangement, même dans cette situation, nous avons dû procéder à son éviction, car les charges fédérales ne mettent pas fin à un bail. Cela impliquait également que sa compagne, vivant dans l’appartement, devait être évincée.
Les défis juridiques
Étant donné que nous sommes dans un État où les droits des locataires sont fortement protégés, évincer un locataire peut s’avérer complexe. Bien que nous pensions avoir un cas solide, nous ne souhaitions pas nous heurter aux lois sur le logement. Nous avons donc engagé un avocat pour gérer l’ensemble de la procédure d’éviction, ce qui nous a coûté 2 500 euros.
Nous avons également dû débourser 75 euros pour que le shérif remette l’avis d’éviction à notre locataire en prison. D’un autre côté, il était facile à localiser, compte tenu de sa situation actuelle. Nous avons envoyé l’avis d’éviction à sa compagne par courrier recommandé, suivi d’une remise personnelle.
Leçons apprises
Je suis généralement en faveur du do-it-yourself, mais parfois, le recours à des experts s’avère essentiel. Même si vous maîtrisez vos investissements, il est prudent de s’entourer de professionnels compétents lorsque la situation devient complexe. Si vous vous sentez dépassé, il est probablement temps de déléguer certaines responsabilités.
Prévoir l’imprévisible
Malgré ces défis, nous restons convaincus que ce duplex représente un bon investissement à long terme. Nous avons toujours privilégié des propriétés générant des flux de trésorerie dès le départ, et notre évaluation a été réalisée sur des bases conservatrices. Bien que j’avais prévu certaines dépenses, telles qu’un nouveau système de chauffage ou des réparations mineures, je n’avais pas anticipé qu’un de mes locataires deviendrait un accusé.
Il est cependant crucial d’intégrer une marge de sécurité dans vos plans financiers. Si votre stratégie ne repose que sur des scénarios idéaux, il est temps de réévaluer votre approche. Après cinq années d’apprentissage dans l’investissement immobilier, à travers lectures, podcasts et échanges avec des investisseurs aguerris, j’étais persuadé d’être prêt à faire le saut.
Repenser notre stratégie
Lorsque la compagne du locataire a décidé de quitter le logement, je me suis replongé dans mes recherches pour recruter un nouveau locataire. Un adage m’a marqué : « Aucun locataire n’est mieux qu’un mauvais locataire ». Nous avons donc préféré la prudence, même si cela signifiait perdre un ou deux mois de loyer. Nous avons investi environ 10 000 euros dans des rénovations pour améliorer l’espace.
J’ai consulté un ami expérimenté pour choisir les meilleurs canaux de publication pour notre appartement et j’ai approfondi mes connaissances sur le filtrage des locataires. Bien que l’idée d’accepter rapidement une demande ait été tentante, nous avons refusé le premier candidat qui ne répondait pas à nos critères.
Cependant, la situation a rapidement pris une tournure inattendue. À peine deux jours après l’achat, une intervention policière a eu lieu, et l’un de nos nouveaux locataires a été arrêté pour des accusations graves liées aux drogues et aux armes à feu.0
Vers de nouveaux horizons
Cependant, la situation a rapidement pris une tournure inattendue. À peine deux jours après l’achat, une intervention policière a eu lieu, et l’un de nos nouveaux locataires a été arrêté pour des accusations graves liées aux drogues et aux armes à feu.1
Cependant, la situation a rapidement pris une tournure inattendue. À peine deux jours après l’achat, une intervention policière a eu lieu, et l’un de nos nouveaux locataires a été arrêté pour des accusations graves liées aux drogues et aux armes à feu.2