Investir dans l’immobilier est une voie prisée pour atteindre l’indépendance financière, particulièrement pour les professionnels à revenu élevé. Les propriétés locatives offrent non seulement un flux de trésorerie et une appréciation, mais aussi des avantages fiscaux considérables. Pourtant, une stratégie clé demeure méconnue : la ségrégation des coûts.
Cette méthode permet aux investisseurs de bénéficier de déductions fiscales substantielles, souvent sous-estimées par leurs conseillers fiscaux. En effet, les médecins et autres professionnels peuvent passer à côté d’opportunités significatives de réduction de leur imposition.
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Comprendre la ségrégation des coûts
La ségrégation des coûts est une stratégie fiscale qui permet d’accélérer le processus d’amortissement d’un bien immobilier. Au lieu de répartir la déduction sur une période de 27,5 ou 39 ans, comme c’est souvent le cas pour les propriétés à court terme et commerciales, cette méthode décompose le bien en composants individuels qui s’amortissent plus rapidement. Cela inclut des éléments tels que le revêtement de sol, les armoires, les appareils électroménagers, les aménagements paysagers et l’éclairage.
Ces composants sont classés comme propriétés personnelles ou améliorations foncières et peuvent bénéficier de périodes d’amortissement de 5, 7 ou 15 ans. Grâce à une étude de ségrégation des coûts, il est possible de reclasser ces éléments, permettant ainsi des déductions anticipées, parfois même en une seule fois grâce à l’amortissement bonus.
Coût et application de l’étude de ségrégation
Les études de ségrégation des coûts varient en coût, généralement entre 1 200 et 5 000 dollars. Les investisseurs peuvent choisir une étude d’ingénierie condensée, qui nécessite moins de visites sur site et fournit des rapports simplifiés, ou une étude détaillée, qui inclut une visite complète et une documentation exhaustive, idéale pour des propriétés plus complexes.
Cette approche permet de réaliser des déductions importantes dès la première année d’investissement, plutôt que de s’étaler sur des décennies.
Les avantages pour les professionnels à revenu élevé
Pour la plupart des médecins travaillant sous un statut de salarié (W-2), les pertes immobilières sont souvent considérées comme passives, ce qui signifie qu’elles ne peuvent généralement pas compenser les revenus W-2. Cela est dû aux règles de perte d’activité passive de l’IRS selon la section 469. Cependant, des exceptions existent qui permettent de traiter ces pertes comme actives.
Par exemple, si la durée moyenne de location est inférieure à sept jours et que vous participez matériellement à la gestion de la propriété, votre location à court terme ne sera pas considérée comme une activité locative au sens des règles fiscales. Ainsi, les pertes, y compris celles générées par l’amortissement bonus issu de la ségrégation des coûts, peuvent compenser vos revenus actifs, même si vous ne remplissez pas les conditions pour être considéré comme un professionnel de l’immobilier.
Cas pratique : comparaison entre deux investisseurs
Imaginons que deux médecins, Dr A et Dr B, achètent chacun une propriété locative à court terme d’une valeur de 1,2 million de dollars avec une base amortissable de 1 million de dollars après allocation de 200 000 dollars au terrain. Si Dr B se trouve dans la tranche d’imposition de 37 %, il pourrait réaliser une économie d’impôt fédérale d’environ 148 000 dollars dès la première année, grâce à une planification stratégique et à une étude de ségrégation des coûts.
Il est fréquent que des clients à revenu élevé découvrent la ségrégation des coûts après avoir été mal informés par leur conseiller fiscal. Cela souligne l’importance d’une planification proactive. Avant d’acquérir un bien, il est crucial de poser les bonnes questions à votre conseiller fiscal.
Maximiser votre stratégie fiscale
Cette méthode permet aux investisseurs de bénéficier de déductions fiscales substantielles, souvent sous-estimées par leurs conseillers fiscaux. En effet, les médecins et autres professionnels peuvent passer à côté d’opportunités significatives de réduction de leur imposition.0
Cette méthode permet aux investisseurs de bénéficier de déductions fiscales substantielles, souvent sous-estimées par leurs conseillers fiscaux. En effet, les médecins et autres professionnels peuvent passer à côté d’opportunités significatives de réduction de leur imposition.1