Le chemin vers la liberté financière ne suit pas toujours une trajectoire droite. En 2007 Greg a acquis son premier logement et s’est retrouvé propriétaire accidentel lorsque le marché a rendu la revente impossible. Après une pause d’environ quatorze ans, il est revenu dans l’immobilier en 2026 avec l’objectif clair de remplacer son salaire par un flux de trésorerie fiable. Sa méthode combine des choix d’actifs simples, des partenariats ciblés et une gestion active.
Son histoire illustre que l’on peut bâtir un portefeuille significatif sans viser la quantité maximale d’actifs : l’accent sur la qualité, la localisation et la demande locative a permis d’atteindre aujourd’hui plus de 100 000 $ annuels de cashflow net, avec neuf logements entièrement payés. Cette réussite repose aussi sur une approche prudente du financement et une volonté d’apprendre en se frottant à la réalité du terrain.
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Un retour réfléchi après une pause
Après l’expérience initiale de 2007, Greg a repris l’investissement en 2026, d’abord via une colocations de faibles risques : deux condominiums achetés via le MLS pour respectivement 172 500 $ et 173 000 $, avec un apport partagé de 25 000 $ chacun sur la première unité. Ces premiers achats étaient turnkey et déjà loués, ce qui a permis d’augmenter progressivement les loyers (de 1 100 $ à 1 500 $ sur un dossier) et de tester la gestion locative sans sauter dans l’inconnu. L’approche a été de privilégier des opérations proches du domicile pour faciliter l’auto-gestion et réduire les surprises logistiques.
Choisir le bon produit et faire évoluer la stratégie
En observant le marché local, Greg a identifié une pénurie de maisons individuelles de type rancher (tout de plain-pied), particulièrement recherchées par les familles et les personnes cherchant l’accessibilité. Il a ainsi acquis une maison pour 245 000 $ avec 50 000 $ d’apport, louée immédiatement à 1 600 $ puis remontée à 2 200 $ au fil des ans — preuve de la montée de la demande et de l’effet de rareté sur le segment. Plutôt que de courir après des rénovations spectaculaires, il a préféré des biens bien entretenus et attractifs pour des locataires stables.
Passage aux opérations cash et value-add
Avec l’augmentation des taux, la tactique a évolué vers des achats en cash et des opportunités off-market : wholesale et biens « as-is ». Un exemple : achat à 240 000 $ puis 40 000 $ de travaux pour atteindre une valeur estimée à 320 000 $ et un loyer de 1 900 $. Un autre dossier acheté à 255 000 $ a nécessité des travaux structurels (planchers et joists) ; après interventions la valeur immédiate a atteint environ 290 000 $ et le loyer fixé autour de 1 975 $. Ces opérations montrent l’intérêt du value-add quand le prix d’achat et la rénovation restent maîtrisés.
Partenariats, gestion et résultats concrets
Pour accélérer, Greg a scellé des alliances complémentaires : un associé pour les premiers condominiums et, plus tard, un partenariat durable avec un entrepreneur général. La logique était simple : celui qui apporte le capital n’apporte pas forcément l’expertise chantier, et vice versa. Ensemble ils ont traité des ventes en gros à 180 000 $ puis conduit des flips et des conversions en locations. Les accords ont inclus des règles claires sur la répartition des tâches et la décision de garder ou vendre un actif, évitant ainsi les frictions classiques des coentreprises.
Gestion directe et qualité de vie
Greg a choisi d’auto-gérer la plupart de ses logements, restant à moins de 25 minutes de chacun. Cette proximité permet d’effectuer des réparations à moindre coût, de contrôler la qualité des locataires et d’optimiser la rentabilité. Aujourd’hui son portefeuille compte neuf biens (deux condos et sept maisons) et dégage environ 120 000 $ par an de cashflow. Au-delà des chiffres, il a gagné du temps pour sa famille : présence aux activités scolaires et sportives, et la liberté d’enseigner la guitare à temps partiel.
Le message principal à retenir : privilégier un buy box cohérent avec votre marché, acheter les meilleurs biens possibles dans cette fourchette, et construire des partenariats qui apportent des compétences complémentaires. Que l’on démarre avec un bien turnkey ou que l’on se lance dans des rénovations, la clé reste la constance, l’analyse locale et la gestion rigoureuse.