Depuis 2019, le marché résidentiel américain a connu une transformation radicale. Les taux d’intérêt de référence ont grimpé autour de 7,5 %, le prix médian d’une maison avoisine les 400 000 $, et la part du revenu consacrée aux paiements hypothécaires dépasse désormais 24 %.
Ces chiffres contrastent fortement avec la situation d’avant la pandémie, où les ménages ne consacraient qu’environ 15 % de leurs revenus au logement. Pour comprendre cette détérioration, il faut examiner deux repères: la moyenne de long terme (1989-2026) et le niveau « normal » de 2019, derniers moments avant que l’inflation liée à la Covid-19 ne bouleverse le secteur.
Repères historiques d’affordabilité
Selon les données nationales, le ratio moyen paiement-revenu depuis 1989 s’établit à 18,5 %. Ce chiffre inclut des périodes de prospérité comme des crises sévères – il représente donc une référence robuste.
En 2019, juste avant la crise sanitaire, ce même ratio était de 15,6 %, bien en dessous de la moyenne historique. Ce niveau était perçu comme « sain »: les prix étaient raisonnables, les taux d’intérêt commençaient à remonter légèrement, et les salaires suivaient une trajectoire positive.
Les trois piliers de l’affordabilité
Pour analyser pourquoi l’accessibilité au logement s’est érodée, Dave Meyer analyste en investissement chez BiggerPockets isole trois composantes: le prix des logements le coût du crédit (taux) et le niveau des salaires. Chacune agit comme un levier qui, selon son évolution, peut soit aggraver, soit atténuer le problème.
1. Salaires
Revenir à l’équilibre historique (18,5 % du revenu) exigerait une hausse réelle des salaires de 33 %. Atteindre le seuil de 2019 (15,6 %) nécessiterait même une augmentation de 57 %.
Historiquement, la croissance salariale réelle a progressé d’environ 0,8 % par an depuis 1968, soit 56 % au total sur 58 ans. À ce rythme, il faudrait près de six décennies pour combler l’écart actuel, voire plus si l’inflation dépasse les hausses de salaire, comme c’est le cas aujourd’hui où la croissance salariale réelle est négative.
2. Taux d’intérêt
Si les prix et les salaires restaient figés, les taux d’intérêt devraient chuter de façon drastique pour ramener le ratio paiement-revenu à 18,5 %. Un retour aux niveaux pré-pandémie (environ 3 % à 4 %) serait nécessaire, ce qui impliquerait une baisse d’au moins 3,5 points de pourcentage.
Un tel recul pourrait être déclenché par une politique monétaire plus accommodante ou par une forte décélération de l’inflation. Cependant, les prévisions actuelles indiquent que les banques centrales gardent les taux élevés pour ancrer les anticipations d’inflation.
3. Prix des logements
En maintenant les taux à 7,5 % et les salaires à leur niveau actuel, il faudrait que le prix médian d’une maison diminue d’environ 25 % pour retrouver le ratio de 2019. Depuis 2019, les prix ont grimpé de 63 %, rendant cette correction peu probable sans une tension majeure sur la demande.
Une chute de ce calibre pourrait résulter d’une récession profonde, d’un excédent d’inventaire ou d’une évolution démographique qui réduirait la demande, mais aucune de ces dynamiques ne se profile clairement à l’horizon.
Scénario combiné le plus probable
Dans la réalité, aucune variable n’évoluera isolément. Meyer estime que la conjonction de modestes baisses de taux, de stabilisation voire de légère hausse des prix, et d’une progression salariale supérieure à la moyenne pourrait ramener le ratio à environ 20-21 % d’ici la fin de 2026.
Ce niveau resterait supérieur à la moyenne historique, mais serait suffisamment meilleur que les 24-27 % observés aujourd’hui pour relancer l’activité – achats, ventes et constructions – sans provoquer de bulle.
» réside dans l’évolution simultanée de ces trois leviers. Les prévisions suggèrent que, sans changements structurels majeurs, l’« accessibilité » demeurera un défi pendant plusieurs années.
