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Dans le monde dynamique de l’investissement immobilier, une question revient fréquemment : pourquoi les investisseurs de type fix-and-flip acceptent-ils des taux d’intérêt si élevés et ne se tournent-ils pas vers les banques ? Ce sujet mérite vraiment notre attention, car comprendre le fonctionnement de ces prêts peut éclairer les décisions financières des investisseurs.
Index du contenu:
Le paysage des prêts en dur
Il est essentiel de reconnaître que la plupart des établissements bancaires traditionnels ne financent pas les projets de type fix-and-flip.
En effet, ces prêts sont souvent de courte durée et nécessitent une gestion administrative substantielle, ce qui ne justifie pas l’investissement en ressources pour les banques. Selon les données d’ATTOM, la durée moyenne d’un projet de fix-and-flip est de 5,5 mois. Pendant cette période, les investisseurs doivent gérer des réhabilitations, des inspections et des tirages de construction. Cette approche demande un engagement considérable pour une durée de prêt relativement courte.
De plus, beaucoup de ces biens immobiliers sont en très mauvais état, souvent inhabités et difficilement commercialisables. Les banques, soucieuses de leur profil de risque, évitent de financer des actifs qui pourraient devenir des passifs en cas de saisie. Même si un investisseur parvient à trouver une banque prête à accorder un prêt pour un projet de fix-and-flip, les prêts en dur peuvent encore s’avérer être une meilleure option.
Les avantages des prêts en dur
Les investisseurs immobiliers avertis préfèrent souvent recourir à des prêts en dur pour plusieurs raisons. Tout d’abord, la rapidité de traitement est un avantage compétitif majeur. Qui travaille dans le secteur sait que les délais de traitement des banques peuvent s’étendre sur plusieurs mois. Dans ma propre expérience à Deutsche Bank, j’ai souvent constaté que des transactions prenaient jusqu’à deux mois pour se finaliser. Actuellement, je fais face à une situation similaire pour l’acquisition d’un bâtiment industriel, où une banque du Minnesota a mis deux mois à nous fournir une feuille de conditions, et nous n’avons toujours pas finalisé la transaction.
Pour les investisseurs fix-and-flip, la rapidité est cruciale, surtout face à des vendeurs pressés qui peuvent avoir d’autres acheteurs potentiels prêts à conclure en espèces. Offrir une clôture dans un délai de dix jours ou moins peut être décisif pour un vendeur motivé, souvent plus que d’obtenir le prix le plus élevé pour leur bien.
Flexibilité et conditions des prêts en dur
Les prêteurs de fonds durs possèdent une compréhension approfondie du secteur. Contrairement aux banques, qui appliquent des directives strictes, les prêteurs de fonds durs adoptent ce que j’appelle des normes de souscription basées sur le bon sens. Bien qu’ils effectuent les vérifications nécessaires pour protéger leur capital, ils comprennent que la viabilité d’un projet est essentielle pour le remboursement, et non simplement les revenus W-2. Par exemple, un emprunteur indépendant avec des revenus irréguliers pourrait être rejeté par une banque, mais un prêteur de fonds durs pourrait être disposé à prêter si le projet est prometteur.
La relation entre l’investisseur et le prêteur est donc cruciale. Chaque prêteur a ses propres critères et exigences, notamment en ce qui concerne l’apport personnel. Alors que les banques exigent souvent des acomptes de 25 à 30 %, de nombreux prêteurs de fonds durs n’exigent que 10 %, voire aucun apport. Cela permet aux investisseurs d’augmenter leur levier financier, ce qui peut être déterminant pour réaliser plusieurs transactions simultanément.
Cependant, il est important de noter que les prêts en dur comportent des risques plus élevés. L’augmentation du levier peut transformer une bonne affaire en mauvaise en un rien de temps. Les investisseurs doivent donc rester concentrés, respecter des critères d’achat stricts et agir rapidement lorsqu’ils utilisent ce type de financement.
Conclusion
En somme, les prêts en dur représentent un outil puissant et pertinent pour les investisseurs immobiliers, leur permettant d’accéder à des opportunités que les banques traditionnelles pourraient refuser. Bien qu’ils présentent des risques, une approche prudente et informée peut transformer ces défis en avantages stratégiques sur le marché immobilier. Les investisseurs doivent naviguer prudemment dans cet espace, en tirant parti des leçons tirées des crises passées pour maximiser leurs chances de succès.
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