Aux États-Unis, un débat législatif s’est intensifié autour de l’acquisition par des entités financières de maisons destinées à la location. Plusieurs textes, portés principalement par des sénateurs démocrates et quelques initiatives bipartisanes, cherchent à freiner l’expansion des grands acteurs sur le marché des logements unifamiliaux. Les projets visent autant des changements fiscaux (déductions et accès aux prêts garantis) que des modifications du droit antitrust, dans l’objectif déclaré d’améliorer l’accès à la propriété pour les familles.
Ces propositions s’inscrivent dans un contexte où la pression sur les prix et la disponibilité de logements alimente l’inquiétude publique. Les choix de seuils et les mécanismes d’application diffèrent d’un texte à l’autre, ce qui pourrait produire des effets variés selon les régions et le profil des investisseurs concernés.
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Les projets de loi proposés et leurs mécanismes
Un texte porté par une coalition de sénateurs démocrates, mené par Elizabeth Warren, propose d’éliminer certaines déductions fiscales pour les sociétés qui possèdent plus de 50 maisons unifamiliales louées. Le projet, nommé American Homeownership Act, limiterait notamment les déductions pour l’amortissement et les intérêts hypothécaires pour ces entités et affecterait l’accès aux prêts garantis par l’État. Dans une version amendée, il paraît ménager les cas de rénovation en permettant des déductions lorsque le bien est clairement réhabilité, mais sans effet rétroactif, posant des questions pour les propriétaires ayant constitué un parc immobilier auparavant.
Une autre approche : antitrust et seuils d’actifs
Parallèlement, un projet bipartisan intitulé Homes for American Families Act, soutenu notamment par le sénateur républicain Josh Hawley et le démocrate Jeff Merkley, préfère une voie différente : modifier le Sherman Antitrust Act pour interdire aux fonds détenant plus de 150 millions de dollars d’actifs d’acquérir des maisons unifamiliales, condominiums ou maisons en rangée. L’application serait confiée à la division antitrust du ministère de la Justice, mettant l’accent sur le pouvoir de marché plutôt que sur des règles fiscales.
Réactions politiques et alternatives proposées
La question a aussi été portée par l’administration précédente, qui avait déjà proposé d’empêcher certains investisseurs de grossir davantage leur parc de maisons. Une loi récemment présentée par le sénateur Tim Scott et appuyée par Elizabeth Warren — le 21st Century ROAD to Housing Act — combine des interdictions élargies et des incitations à construire ou rénover, et le seuil d’exclusion a été discuté jusqu’à atteindre la barre de 350 logements à la demande présidentielle. Ces mouvements montrent bien que l’encadrement peut être soit restrictif soit mixte (restrictions + incitations).
Impact différencié selon les territoires
Au niveau national, la part détenue par de grands investisseurs reste limitée, mais elle se concentre dans certaines zones. Selon une analyse de l’Urban Institute en 2026, les investisseurs institutionnels possédaient environ 3,8% des locations unifamiliales à l’échelle nationale, mais jusqu’à 28,6% à Atlanta, 20% à Charlotte et 9% à Houston. Ces différences régionales expliquent pourquoi certaines propositions visent à corriger des déséquilibres locaux plutôt qu’à transformer le marché national.
Conséquences pour les investisseurs et pour le marché
Si l’une ou l’autre de ces lois venait à être adoptée, elle changerait la donne pour les investisseurs institutionnels et poserait des choix stratégiques pour les propriétaires privés. Le débat souligne également le rôle central de l’offre : sans augmentation significative du nombre de logements — affectée par le coût du foncier, les règles d’urbanisme et les coûts de construction — limiter les achats en bloc ne résoudra pas entièrement la crise d’accessibilité. Certains spécialistes soulignent que restreindre les achats par de grands fonds aura un effet marginal sur les prix si l’offre reste contrainte.
Stratégies d’adaptation pour les petits et moyens investisseurs
Pour les investisseurs de taille intermédiaire, des solutions juridiques et fiscales existent déjà : par exemple l’usage du 1031 exchange permettrait de convertir des biens en petites copropriétés ou immeubles de deux à quatre unités, types de biens souvent exclus des textes en discussion. De même, se focaliser sur les petits immeubles multifamiliaux reste une stratégie pour conserver des avantages fiscaux tout en évitant les seuils visés.
Conclusion
Plusieurs textes distincts cherchent à limiter l’influence des gros acteurs dans le marché des maisons unifamiliales, en jouant soit sur la fiscalité, soit sur le droit antitrust, ou en combinant interdictions et incitations. L’issue législative demeure incertaine : un compromis ou une fusion des propositions est possible. Pour les investisseurs et les acteurs locaux, la meilleure préparation consiste à surveiller l’évolution des seuils et des définitions légales, et à envisager des restructurations de portefeuille vers des formes de propriété non ciblées par ces mesures.