En 2026, les investisseurs immobiliers font preuve de résilience face à un contexte économique complexe. L’enquête trimestrielle BiggerPockets Pulse révèle une communauté déterminée à saisir les opportunités malgré les défis posés par les taux d’intérêt élevés et les chocs géopolitiques.
Cependant, l’optimisme général a diminué depuis le début de l’année. L’indice Pulse, qui mesurait 108 points au premier trimestre, est passé à 102 points au deuxième trimestre pour atteindre 96 points aujourd’hui. Bien que cet indice reste neutre, la tendance à la baisse est constante.
Comportement et sentiment des investisseurs
Lorsqu’on leur demande comment ils perçoivent les conditions d’investissement immobilier résidentiel par rapport à l’année précédente, la majorité des investisseurs adoptent une position modérée. En effet, 55% estiment que les conditions sont similaires à celles des 12 derniers mois, contre 47,5% au deuxième trimestre et 43,5% au premier trimestre. Seulement 19% pensent que les conditions se sont améliorées, contre 25,5% le trimestre précédent, tandis que 21,5% jugent que la situation s’est détériorée.
Cette stabilité croissante dans les réponses ‘à peu près les mêmes’ en dit long. Les investisseurs perçoivent de plus en plus le marché comme stagnant, ce qui correspond au refroidissement progressif de l’optimisme global que nous avons observé tout au long de l’année.
Perspectives pour les 12 prochains mois
Les attentes pour les 12 prochains mois racontent une histoire similaire. En effet, 55% des investisseurs s’attendent à ce que les conditions restent à peu près les mêmes, un bond significatif par rapport aux 41% du deuxième trimestre et aux 36% du premier trimestre. Seuls 19% anticipent une amélioration des conditions, contre 35% le trimestre dernier, et seulement 1,5% prévoient une amélioration significative. À l’inverse, 21% s’attendent à une détérioration des conditions, et 4% à une détérioration significative.
Le message à retenir est une stabilisation des attentes. Moins d’investisseurs parient sur un rebond à court terme et se préparent plutôt à une continuation de la situation actuelle.
Stratégies d’investissement préférées
Malgré cette prudence, la majorité des investisseurs restent offensifs. En effet, 53% déclarent que leur priorité principale pour les 12 prochains mois est d’augmenter la taille de leur portefeuille, contre 45% au deuxième trimestre, bien que légèrement en dessous des 57% du premier trimestre. Par ailleurs, 34% prévoient d’optimiser leur portefeuille existant, 12,5% adoptent une attitude d’attente et seulement 1% envisagent de réduire leur portefeuille.
Cela implique que ce groupe ne reste pas en retrait. Ils se concentrent sur la mise en œuvre de leur capital et la recherche de bonnes affaires, même dans un marché en baisse.
Les locations à long terme restent la stratégie la plus fiable, choisie par 55% des investisseurs en Q3 comme la stratégie la plus réussie pour les 12 prochains mois, contre 48% en Q2 et proche des niveaux du Q1. Le house hacking occupé par le propriétaire arrive en deuxième position avec 18%, suivi des locations à moyen terme à juste sous 10% et du house flipping à environ 8,5%. Les locations à court terme continuent de perdre en popularité, se situant à seulement 3%.
Le message est la consistance. Lorsque le marché semble incertain, les investisseurs privilégient les flux de trésorerie durables et le faible turnover des locations à long terme.
Défis actuels et futurs
La difficulté à trouver de bonnes affaires est désormais le principal défi signalé par les investisseurs, cité par près de 30% des répondants en Q3, contre 26% en Q2. Les coûts croissants tels que les assurances et les taxes, Les taux hypothécaires élevés, autrefois la plainte dominante, ont diminué à 13%.
Cela raconte une histoire claire. Les investisseurs sont pris en tenaille entre l’offre et les coûts. Il y a une pénurie d’inventaire à des prix qui se justifient, et même lorsqu’une affaire se présente, les coûts de maintien et les options de financement limitées entravent la conclusion de l’affaire.
En projetant sur les 12 prochains mois, le tableau ne change que légèrement. La difficulté à trouver de bonnes affaires reste en tête, à 28,5%, tandis que les coûts croissants se maintiennent autour de 25,5%. Le manque de capital passe de 25% aujourd’hui à 22% comme préoccupation future, tandis que les prix de location plats ou en baisse grimpent à 7,5%, environ le double de leur part en tant que défi actuel.
Inversement, cela montre que les investisseurs se sentent de plus en plus confiants dans la capacité à lever des capitaux au fil du temps. Leur principale préoccupation se déplace vers ce qui se passe après la conclusion de l’affaire, des primes d’assurance croissantes et des factures fiscales réévaluées au risque de loyers mous, tous des facteurs sur lesquels ils ont peu de contrôle et qui réduisent les flux de trésorerie.
Opportunités perçues
Côté opportunités, les investisseurs se concentrent sur l’effet de levier et le prix. La plus grande opportunité perçue en Q3 est une meilleure capacité à négocier, citée par 27,5%. Les prix à la baisse ont augmenté à 24%, contre 17,5% en Q2, alors que de plus en plus d’investisseurs voient un marché plus doux comme un avantage pour l’acheteur. L’augmentation de l’inventaire et un meilleur flux de transactions suivent à 21,5%. Les taux hypothécaires plus bas, autrefois un espoir majeur à 28,5% au Q1, sont tombés à 12,5%. Cette baisse indique que les investisseurs ont largement cessé d’attendre un soulagement des taux et se concentrent plutôt sur la victoire en termes de prix et de conditions.
Perspectives du marché
En ce qui concerne les prix des logements, le consensus est un statu quo. En effet, 46% des investisseurs s’attendent à ce que les prix restent stables à l’échelle nationale au cours des 12 prochains mois, contre 42% au deuxième trimestre et seulement 28,5% au premier trimestre. Au-delà, les opinions sont partagées de manière égale, avec 25% prévoyant une légère baisse et 23% une légère hausse. Très peu s’attendent à une variation de plus de 5% dans un sens ou dans l’autre.
Les loyers suivent un schéma similaire. En effet, 45% prévoient que les prix des loyers resteront stables, tandis que 38% s’attendent à une augmentation modeste comprise entre 0% et 5%. Seulement 12,5% prévoient une légère baisse. Ensemble, les investisseurs voient les loyers comme stables à légèrement plus élevés, un tableau plus stable que celui qu’ils peignent pour les prix des logements.
Les attentes en matière de taux ont augmenté tout au long de l’année. En effet, 45% des investisseurs s’attendent désormais à ce que le taux fixe moyen sur 30 ans se situe entre 6% et 6,49% dans un an, et un autre 30% s’attendent à ce qu’il se situe entre 6,5% et 6,99%. Comparez cela au premier trimestre, lorsque près de 40% s’attendaient à un taux dans la fourchette de 5,5%-5,99%. Aujourd’hui, seulement 17,5% partagent cette opinion. Les investisseurs souscrivent des taux plus élevés comme la nouvelle norme.
En ce qui concerne la géographie, le Midwest est le favori clair. En effet, 45% des investisseurs l’ont nommé la région avec les meilleures conditions d’investissement au troisième trimestre, loin devant le Sud-Est et la Floride à 22,5% et le Sud-Ouest et le Texas à 13%. L’attrait du Midwest s’est maintenu au cours des trois trimestres, reflétant sa réputation d’accessibilité et de flux de trésorerie.
Vues sur la Fed et l’inflation
La plupart des investisseurs réservent leur jugement sur Kevin Warsh et son impact potentiel sur la Réserve fédérale. En effet, 67% sont neutres quant à ce que sa présidence signifierait pour l’investissement immobilier. Un autre 21,5% voient son leadership comme positif et 5% comme très positif, tandis que seulement 5% le voient comme négatif et 2% comme très négatif.
Cette neutralité suggère une attitude d’attente face aux prochaines mesures de la Fed en matière de taux d’intérêt, peut-être avec la guerre en cours en Iran à l’esprit. Elle montre également que la plupart des investisseurs sont plus préoccupés par ce qu’ils peuvent contrôler que par ce qu’ils ne peuvent pas, et que les personnalités figurent en bas de leur liste de considérations.
L’inflation croissante pèse sur les plans des investisseurs. En effet, 43% déclarent qu’elle les rend légèrement moins susceptibles d’investir au cours des trois prochains mois, et un autre 9,5% déclarent qu’elle les rend beaucoup moins susceptibles. 38% sont neutres, tandis que seulement environ 10% déclarent qu’elle les rend plus susceptibles d’investir.
Cet équilibre reflète une réelle prudence. Pour la plupart des investisseurs, les coûts plus élevés réduisent les marges et les incitent à la prudence, même si une petite part continue de s’engager dans l’immobilier comme protection contre la hausse des prix, suivant le conseil de Warren Buffett d’être avide seulement lorsque les autres ont peur.
Géopolitique et IA
L’inquiétude concernant la guerre en Iran s’est atténuée depuis le dernier trimestre. En effet, en Q3, 47% des investisseurs s’attendent à ce que la guerre ait un impact neutre sur le marché immobilier au cours des trois prochains mois, une augmentation marquée par rapport aux 32,5% du Q2. La part de ceux qui s’attendent à un impact négatif est passée à 41,5% contre 52%, et ceux qui s’attendent à un impact très négatif sont tombés à 7,5% contre 15%.
Ce changement suggère que les investisseurs ont absorbé le choc initial et ne voient plus le conflit comme la menace pour le marché qu’ils percevaient il y a un trimestre.
Les opinions sur le déplacement d’emplois par l’IA sont plus divisées. En effet, près de la moitié des investisseurs (49,5%) s’attendent à ce qu’elle ait un impact neutre sur la demande de logements et de locations au cours des 12 prochains mois, contre 56% au deuxième trimestre. La part de ceux qui s’attendent à un impact négatif a augmenté à 37,5%, tandis que ceux qui s’attendent à un impact positif ont également augmenté, atteignant 10%. Les extrêmes se sont réduits, avec un impact très négatif tombant à 2,5%.
Ensemble, de plus en plus d’investisseurs se forment une opinion sur l’IA, et bien que l’équilibre penche vers l’inquiétude, une minorité croissante voit un potentiel de hausse pour la demande de logements.
À propos de l’enquête
BiggerPockets est une communauté d’investisseurs immobiliers de détail comptant plus de 3 millions de membres qui, collectivement, constituent le plus grand bloc d’investisseurs en biens résidentiels aux États-Unis. Le BiggerPockets Pulse est une enquête trimestrielle qui mesure et partage le sentiment et le comportement prévu de cette force économique importante.
Les investisseurs de cette enquête étaient solidement d’âge moyen. Juste plus de la moitié (53%) se situent entre 45 et 64 ans, et le plus grand groupe d’âge unique (30%) est de 45 à 54 ans. Les investisseurs plus âgés sont bien représentés, avec 14% âgés de 65 ans ou plus, tandis que seulement 8% ont moins de 35 ans et seulement 1% moins de 25 ans. L’échantillon était également fortement biaisé vers les hommes, avec 73% des répondants se déclarant hommes et 27% femmes.
Le revenu des ménages dans l’échantillon se situait à la partie supérieure des revenus nationaux, mais n’était pas concentré dans un seul groupe. Le plus grand groupe unique, 27%, gagne entre 100 000 et 150 000 dollars, et un autre 19% gagne 300 000 dollars ou plus par an. Un peu plus d’un tiers se situe quelque part entre 150 000 et 300 000 dollars, et relativement peu de ménages, seulement 3%, gagnent moins de 50 000 dollars.
Les répondants sont pour la plupart des investisseurs expérimentés. En effet, quatre sur dix possèdent entre deux et cinq biens immobiliers d’investissement, et un sur cinq en possède six ou plus. Environ un quart (26%) ne possède actuellement aucun bien immobilier d’investissement, un rappel que l’enquête atteint à la fois les investisseurs en herbe et les investisseurs établis. Les maisons unifamiliales sont la classe d’actifs la plus courante, détenues par environ 72% des répondants, suivies des petites propriétés multifamiliales de deux à quatre unités.
