Avant même d’acheter son premier bien, Matt McCurdy travaillait en entreprise avec un diplôme solide et un emploi stable, mais refusait d’attendre des décennies pour atteindre la liberté financière. Il a choisi d’élaborer un plan d’affaires pour investir dans l’immobilier locatif, une démarche qu’il considère comme le point de départ de sa transformation. Après environ dix-huit mois de préparation, il a signé sa première acquisition le 13 décembre 2013, transformé le logement et trouvé un locataire pour le 1er janvier 2014, tout en se mariant le 11 janvier 2014, des étapes qui montrent la simultanéité des projets personnels et professionnels.
Le premier bien acheté à Cedar Rapids s’est vendu à 92 000 $, nécessitant près de 15 000 $ de travaux. Matt et sa partenaire ont réalisé une partie des travaux eux-mêmes, complétés par un entrepreneur et l’aide du beau-père; ce mélange de sweat equity et d’externalisation a permis d’augmenter la valeur du logement (passage de trois chambres et 1,5 salle de bain à quatre chambres et deux salles de bain). Cette expérience initiale a aussi livré une leçon coûteuse : une canalisation Orangeburg dégradée a provoqué un effondrement pendant leur lune de miel. Depuis, Matt exige systématiquement un sewer scope pour chaque acquisition afin d’éviter ce type de surprise.
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Financement, sacrifices et premières expansions
Pour financer la croissance, Matt a d’abord utilisé ses revenus W-2 et une discipline d’épargne rigoureuse. Après le premier achat, il a accumulé d’autres maisons unifamiliales, puis a pris un saut en 2015 en achetant quatre duplex sur la même rue, profitant de synergies opérationnelles. Une partie du financement pour ces acquisitions provenait d’une prestation d’assurance vie liée à un décès familial; parallèlement, il a recherché des solutions de prêts alternatives et trouvé une coopérative de crédit prête à structurer des prêts relais. Cette recherche proactive de meilleurs partenaires financiers a été déterminante : travailler avec un interlocuteur bancaire plus audacieux a permis d’assembler des dossiers que les prêteurs classiques auraient refusés.
La logique du « reinvest and scale »
Le modèle de Matt repose sur le réinvestissement systématique du cashflow et de l’équité générée par les acquisitions antérieures. Une fois qu’un portefeuille dépasse quelques unités, les gains deviennent plus visibles et permettent d’accélérer le rythme d’achat. Matt décrit ce mécanisme comme un effet boule de neige : les revenus locatifs couvrent les dépenses courantes, tandis que l’accroissement de l’équité améliore l’accès au crédit. Il a aussi profité de deals groupés (achats de lots) pour accélérer la croissance et réduire le prix moyen par unité, une stratégie souvent négligée par les petits bailleurs.
Opérations groupées et montée rapide
La montée en puissance de Matt inclut des acquisitions collectives remarquables : il a réalisé une opération d’achat de plusieurs logements en une seule transaction, une opération où il a engagé une somme initiale très limitée en liquide (mentionnée dans différents épisodes entre 30 000 $ et 35 000 $ selon les contextes évoqués). Ces achats en bloc lui ont permis de gagner rapidement des unités, d’automatiser la gestion et d’optimiser les coûts de rénovation et de maintenance. L’approche privilégie le volume, mais reste centrée sur la qualité du cashflow et la sélection de biens avec forte attractivité locative.
Pourquoi acheter des lots fonctionne
Acheter plusieurs biens simultanément réduit les coûts unitaires de transaction et offre des économies d’échelle en gestion, assurance et réparation. Matt a aussi mis l’accent sur des biens proches géographiquement (même block pour plusieurs duplex) afin de réduire les temps de déplacement et de centraliser les prestataires. Pour lui, la clé n’est pas l’effet de levier maximal à tout prix, mais la combinaison d’un plan d’affaires clair, de prêteurs coopératifs et d’une exécution disciplinée.
Conseils pratiques et checklist
Les enseignements concrets de ce parcours se résument en quelques points actionnables : rédiger un plan d’affaires pour clarifier la stratégie, toujours réaliser un sewer scope avant d’acheter, comparer plusieurs prêteurs et ne pas hésiter à solliciter des structures locales plus flexibles, privilégier des biens à forte demande locative pour limiter les vacances, et réinvestir le cashflow afin d’alimenter la croissance. Enfin, commencer petit pour apprendre (et accepter des nuits blanches) reste une voie d’apprentissage incontournable avant d’embrasser des achats groupés et l’échelle.
En résumé, l’histoire de Matt McCurdy illustre que la combinaison d’un plan d’affaires structuré, d’une discipline financière et d’une volonté d’apprendre sur le terrain permet de transformer un emploi salarié en un portefeuille locatif de plus de 50 unités. Le chemin exige du travail, des sacrifices initiaux et des décisions techniques simples mais cruciales, comme la vérification des canalisations, la recherche de prêteurs audacieux et l’achat intelligent de lots.