L’immobilier est souvent perçu comme un moyen essentiel d’atteindre l’indépendance financière, en particulier pour les professionnels à hauts revenus. Les propriétés locatives génèrent non seulement des flux de trésorerie et de l’appréciation, mais offrent également des avantages fiscaux significatifs. Pourtant, de nombreux médecins passent à côté de ces opportunités car leur expert-comptable ne leur a pas présenté une stratégie cruciale : la ségrégation des coûts.
Si vous êtes propriétaire d’un bien d’investissement, particulièrement d’une propriété commerciale ou d’une location à court terme, comprendre la ségrégation des coûts peut vous permettre de débloquer des déductions fiscales se chiffrant en dizaines, voire en centaines de milliers d’euros.
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Qu’est-ce que la ségrégation des coûts ?
La ségrégation des coûts est une méthode fiscale qui permet d’accélérer le processus de dépréciation. Au lieu de répartir la déduction de votre propriété sur une période de 27,5 ou 39 ans, cette méthode consiste à diviser le bien en composants dépréciables plus rapidement. Ces éléments peuvent inclure le revêtement de sol, les placards, les appareils électroménagers, le paysage et l’éclairage.
Avantages des études de ségrégation des coûts
Ces composants sont classés comme de la propriété personnelle ou des améliorations de terrain, permettant une dépréciation sur des périodes de cinq, sept ou quinze ans, plutôt que sur la durée standard de 27,5 ou 39 ans pour le bâtiment lui-même. En réalisant une étude de ségrégation des coûts, vous pouvez reclassifier ces éléments et les déduire bien plus rapidement, souvent en une seule fois grâce à la dépréciation bonifiée.
Le coût d’une étude de ségrégation varie, généralement entre 1 200 et 5 000 euros, selon la taille et la complexité de la propriété. Une étude condensée utilise des techniques de vérification virtuelle pour réduire les frais, tandis qu’une étude détaillée nécessite une visite sur site pour une documentation approfondie, idéale pour les propriétés plus vastes ou plus complexes.
Comment cela fonctionne-t-il pour les médecins ?
Pour la plupart des médecins salariés, les pertes immobilières sont considérées comme passives, ce qui signifie qu’elles ne peuvent pas compenser leurs revenus W-2 en raison des règles de perte d’activité passive établies par l’IRS. Cependant, des exceptions notables permettent de qualifier ces pertes comme actives.
Exceptions à considérer
Si la durée moyenne de location est de sept jours ou moins et que vous participez activement à la gestion de la propriété, elle n’est pas considérée comme une activité locative par l’IRS. Cela signifie que vous pouvez utiliser les pertes, y compris celles provenant de la dépréciation bonifiée via la ségrégation des coûts, pour compenser vos revenus actifs, même si vous ne remplissez pas les critères de professionnel de l’immobilier.
Considérons un scénario où deux médecins, le Dr A et le Dr B, achètent chacun une propriété locative à court terme d’une valeur de 1,2 million d’euros. Si le Dr B bénéficie d’un taux d’imposition de 37 %, il pourrait réaliser une économie d’impôts fédéraux d’environ 148 000 euros dès la première année grâce à une déduction de dépréciation stratégique. La seule différence entre les deux cas réside dans la planification et l’application d’une étude de ségrégation des coûts.
Importance de la planification proactive
De nombreux professionnels à hauts revenus découvrent la ségrégation des coûts trop tard, souvent après que leur expert-comptable a suggéré que cette stratégie ne leur serait pas bénéfique. Il est essentiel de poser les bonnes questions avant de finaliser l’achat d’un bien. Avec une planification adéquate, la ségrégation des coûts peut potentiellement réduire à zéro votre facture fiscale pour l’année.
Bien que la ségrégation des coûts ne convienne pas à tous les investisseurs, notamment ceux avec des revenus modestes ou dont la base dépréciable est trop faible, elle peut représenter un véritable tournant pour ceux possédant des propriétés de grande valeur ou remplissant les conditions d’une des exceptions clés. N’assumez pas que votre expert-comptable a exploré toutes les options ; interrogez-les, planifiez et assurez-vous de bien comprendre comment la dépréciation s’intègre dans votre stratégie fiscale globale.