Depuis le milieu d’octobre, l’opinion publique oscille entre deux constats paradoxaux : d’une part, le sentiment de crise alimenté par l’inflation, les craintes liées à l’intelligence artificielle et des indicateurs de confiance au plus bas depuis 70 ans ; d’autre part, le marché boursier continue de progresser et le chômage reste à des niveaux historiquement bas. Cette dualité rend difficile la prévision des prochains mois.
Dans le cadre de l’émission On the Market, l’animateur Dave Meyer accueille J Scott, investisseur immobilier chevronné et co-auteur du livre Real Estate by the Numbers. Ensemble, ils décortiquent les facteurs qui, selon eux, conditionnent l’évolution actuelle de l’économie et du logement.
L’augmentation des taux d’intérêt : la Fed perd son emprise
Le point de départ de leur analyse est la politique de la Réserve fédérale (Fed). Traditionnellement, la Fed pouvait influencer les taux à long terme en ajustant les rendements des obligations d’État. Aujourd’hui, ce levier semble s’affaiblir. Les anticipations d’inflation à long terme – notamment sur les 10 ans – pèsent lourdement sur le courbe obligataire. Si les acteurs du marché croient que l’inflation persistera, les rendements exigés augmentent, entraînant, inévitablement, une hausse des taux hypothécaires.
Le Trésor américain et la Fed s’accordent parfois sur une vision « déflation temporaire » due à des facteurs comme la fin d’une guerre ou la résolution d’une crise énergétique. Or, selon J Scott, les investisseurs ne sont plus convaincus que ces événements seront de courte durée. Le Producer Price Index publié récemment montre une hausse qui précède l’inflation à la consommation, indiquant que la pression inflationniste pourrait se prolonger.
Conséquences pour le marché immobilier résidentiel
Quand les taux hypothécaires franchissent le seuil des 7 % – comme c’est le cas à l’heure actuelle – la demande des acquéreurs diminue. Le phénomène de « destruction de la demande » se traduit par une chute du nombre de ventes résidentielles. Les statistiques d’août et septembre 2026 révèlent les deux mois les plus lents pour les ventes de maisons existantes depuis deux ans, avec une baisse de presque 5 % des ventes en cours d’année.
Par ailleurs, le volume des nouvelles constructions chute : le prix moyen d’une maison neuve est aujourd’hui inférieur de 20 000 $ au prix médian des biens existants, ce qui contraint les constructeurs à céder leurs stocks. Le stock de logements disponibles s’allonge non pas parce que davantage de biens arrivent sur le marché, mais parce que les vendeurs hésitent à mettre leur bien en vente, voyant leurs coûts de financement grimper.
Scénarios pour les six prochains mois
Si le marché boursier reste robuste, comme le souligne Dave Meyer, les portefeuilles de retraite et les 401(k) continueront d’appuyer la richesse des ménages, même si les salaires réels stagnent. Dans ce contexte, les taux hypothécaires pourraient se maintenir dans les septaines, voire monter légèrement si les tensions géopolitiques (telles que le conflit au Moyen-Orient) perdurent. L’absence de price discovery – c’est-à-dire la difficulté à établir une vraie valeur marchande lorsque les transactions se raréfient – risque alors d’accentuer l’incertitude et de créer une petite vague de ventes sous pression.
La combinaison d’une inflation attendue plus élevée, d’une Fed dont l’influence diminue et d’un marché du logement en perte de vitesse suggère un environnement où la prudence est de mise. Les emprunteurs doivent surveiller leurs capacités de remboursement, les investisseurs apprécieront la volatilité des rendements obligataires, et les vendeurs devront ajuster leurs prix face à une offre qui se fait plus rare.
